Szukając mieszkania w pierwszej chwili bierzemy pod uwagę cenę ofertową. Tymczasem cena transakcyjna, za którą faktycznie moglibyśmy nabyć własne „M”, może być niższa nawet o 5-7%. Jak wynegocjować z deweloperem lepsze warunki?
Warto przypomnieć: cena ofertowa – ta, za którą deweloper chciałby sprzedać mieszkanie – podawana jest w katalogach czy wyszukiwarce na stronie internetowej dewelopera, natomiast cena transakcyjna jest ustalana w efekcie negocjacji i widnieje w akcie notarialnym.
Zazwyczaj ceny transakcyjne są o kilka procent niższe od ofertowych. Dla przykładu, w Krakowie średnia cena transakcyjna za 1 m kw. lokalu z rynku pierwotnego wynosiła 6.289 zł (według danych NBP za I kwartał 2016 r.) i była o 258 zł niższa niż ofertowa. To największa różnica z sześciu największych miast przeanalizowanych przez NBP. Co ciekawe, w stolicy Małopolski w poprzednich latach ta rozbieżność była jeszcze większa – na początku 2015 r. przekraczała 700 zł.
Nieco mniejsza dysproporcja została odnotowana we Wrocławiu, gdzie za 1 m kw. trzeba zapłacić średnio 6.029 zł, tj. ponad 160 zł mniej niż wynikałoby to z ofert. W pozostałych aglomeracjach – np. Poznaniu czy Gdańsku – różnica wynosi ok. 100-200 zł. Najmniej można utargować w Łodzi – według NBP ok. 35 zł/m kw. Z czego wynikają te różnice?
Kształtowanie się ostatecznej wartości nieruchomości jest uzależnione przede wszystkim od lokalnej specyfiki rynku.
– Cena transakcyjna w największym stopniu zmienia się tam, gdzie podaż i popyt są największe. Wtedy sprzedający są bardziej elastyczni, muszą z uwagą obserwować trendy i być otwarci na potrzeby klientów – wyjaśnia Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Grupy Deweloperskiej Geo.
Kiedy najlepiej rozpocząć negocjacje? Najwięcej można zyskać tuż po rozpoczęciu sprzedaży czy tuż po rozpoczęciu budowy – wówczas już cena początkowa może być niższa nawet o 10%. Na tym etapie deweloperzy oferują często także znaczące obniżki cen miejsc parkingowych lub komórek lokatorskich. Negocjować warto także inne koszty zawarte w treści umowy – np. zmiany w projekcie mieszkania, podpisanie aktu notarialnego czy naprawy ewentualnych usterek. Przedmiotem negocjacji nie musi być tylko cena – korzystniejsze ustalenia udaje się uzyskać często również w kwestii harmonogramu wpłat.
Deweloperzy są bardziej skłonni do obniżek także w przypadku ostatnich mieszkań w danym budynku czy osiedlu – czasem są to lokale o mniej atrakcyjnym położeniu w budynku lub niezbyt szczęśliwie zaprojektowane. Pojedyncze niesprzedane lokale uniemożliwiają także deweloperowi “zamknięcie” projektu, co zwiększa koszty związane np. z utrzymaniem ochrony lub organizacją biura sprzedaży. A jeśli w budynku działa już wspólnota mieszkaniowa, deweloper – jako właściciel niesprzedanych mieszkań – musi ponosić także standardowe koszty ich utrzymania.
Na zakończenie warto przypomnieć, że obniżka rzędu “tylko” 100 zł na 1 m kw. w przypadku 50-metrowego mieszkania pozwoli nam zaoszczędzić 5 tys. zł, które na pewno przydadzą się na inny cel podczas zakupu wymarzonego M.