Zawarcie umowy deweloperskiej nakłada określone uprawnienia i obowiązki na obie strony kontraktu. Umowa deweloperska, jak każda inna, może zostać rozwiązana za porozumieniem stron, jednakże jednostronne odstąpienie od niej jest możliwe wyłącznie w kilku przypadkach szczegółowo wymienionych w ustawie. Umowa z konkretnym deweloperem może ten ustawowy katalog przypadków rozszerzyć, ale nie może go zawężać.
– Regulacje prawne nie umożliwiają nabywcy zerwania umowy np. w sytuacji zmiany zdania – wyjaśnia Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Deweloperskiej Geo. – W życiu spotykają nas różne sytuacje, np. dowiadujemy się, że zostaniemy rodzicami i wybrane mieszkanie nie będzie w stanie nas pomieścić. Z kolei ktoś inny po prostu znalazł lepszą ofertę i chce się wycofać z umowy. Takie powody niestety nie są wystarczający.
Jeżeli deweloper wywiązuje się ze swoich obowiązków i nabywca nie ma mu nic do zarzucenia, bezkosztowe zerwanie umowy jest praktycznie niemożliwe, a deweloper może się domagać od klienta wywiązania się z jego zobowiązań nawet na drodze sądowej.
Ustawa deweloperska, która zaczęła obowiązywać w 2012 roku, szczegółowo opisuje, kiedy odstąpienie od umowy jest uzasadnione.
– Przede wszystkim chodzi o sytuację, w której deweloper nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, np. nie dostarczył prospektu informacyjnego czy załączników w sposób określony przez ustawę, czyli nieodpłatnie, na trwałym nośniku lub w wersji papierowej w biurze dewelopera. Dotyczy to także przypadku, gdy dane zawarte w prospekcie nie są zgodne ze stanem faktycznym – tłumaczy Piotr Kijanka.
Jeżeli w umowie brakuje elementów wskazanych przez ustawę (art. 22), nabywca ma prawo od niej odstąpić w terminie 30 dni od jej zawarcia. Gdy deweloper nie przeniesie praw własności lokalu na nabywcę w terminie, który widnieje w umowie, kupujący powinien wyznaczyć sprzedającemu dodatkowy okres 120 dni na wywiązanie się z tego obowiązku. Dopiero po upływie tego terminu i braku reakcji z strony dewelopera nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy.
Ustawa przewiduje, że deweloperowi prawo zerwania umowy przysługuje w dwóch przypadkach. Pierwszy dotyczy zalegania z wpłatami wynikającymi z umowy, drugi może być spowodowany niestawieniem się na odbiór zakupionego lokalu lub na podpisanie umowy przenoszącej prawo własności. W obu przypadkach deweloper musi dwukrotnie, w odstępie co najmniej 60 dni wezwać nabywcę do stawienia się i uzupełnienia braków formalnych. Firma deweloperska traci jednak te uprawnienia, gdy powodem niedopełnienia obowiązków przez klienta jest działanie siły wyższej.
Sposobem na uniknięcie problemów w sytuacji, gdy klient nie jest jeszcze w 100 proc. pewien wyboru konkretnej lokalizacji, warto podpisać umowę rezerwacyjną, która na pewien okres zabukuje upatrzone mieszkanie, a jednocześnie ułatwi ewentualne wycofanie się z zakupu. Dobrym zabezpieczeniem jest także wynegocjowanie z deweloperem wprowadzenia do umowy deweloperskiej (na etapie uzgadniania jej treści) dodatkowego zapisu umożliwiającego bezkosztowe odstąpienie od niej w określonym terminie.