Trzy miesiące – nawet tyle czasu trwało do niedawna zbieranie wszystkich dokumentów wymaganych do rozpoczęcia budowy domu. Jednak 28 czerwca 2015 roku weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo Budowlane, która skraca proces rozpoczęcia budowy do 30 dni. Zamiast wymaganego dotychczas pozwolenia na budowę w określonych przypadkach wystarczy jedynie forma zgłoszenia, od którego urząd w ciągu 30 dni będzie mógł wnieść sprzeciw. Do tej pory urząd miał 60 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a przez kolejne 14 należało czekać, aż decyzja się uprawomocni.
– Nadal trzeba będzie dołączyć projekt budowlany, ale w wersji skróconej. Znajdzie się w nim informacja o oddziaływaniu obiektu na dany grunt oraz na grunty przyległe, projekt będzie też musiał uwzględniać wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – wylicza Maciej Górka z serwisu Domiporta.pl. – Natomiast gdy obszar oddziaływania obiektu wykracza poza obszar działki, trzeba będzie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i z rozpoczęciem budowy zaczekać do wydania decyzji administracyjnej.
Nowelizacja znosi obowiązek dołączania do projektu budowlanego oświadczeń:
• o zapewnieniu dostaw energii, ciepła, wody i gazu,
• o odbiorze ścieków,
• o warunkach przyłączenia domu jednorodzinnego do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowej, elektroenergetycznej i telekomunikacyjnej,
• zarządcy drogi o możliwości połączenia działki, na której będzie stał dom, z drogą publiczną.
„Milcząca zgoda” otrzymuje również zastosowanie w momencie, gdy będziemy chcieli rozpocząć użytkowanie obiektu. Dla inwestycji, których budowę rozpoczęto uproszczonym trybem, nie będzie potrzebne uzyskanie zgody w postaci decyzji na użytkowanie, a jedynie dokonać trzeba będzie zgłoszenia, które w ciągu 14 dni się uprawomocni.
Ważną zmianą jest również wprowadzenie możliwości rozłożenia na raty opłaty legalizacyjnej w przypadku samowoli budowlanej. Jednak sposób legalizacji samowoli budowlanych oraz naliczanie opłat pozostaną bez zmian. Zmieni się natomiast wysokość kwoty legalizacyjnej, na przykład opłata za wiatę do 50 mkw. wybudowaną bez zgłoszenia wyniesie 5 tys. zł, za domek letniskowy albo garaż do 35 mkw. – 5 tys. zł (zamiast 25 tys. zł), za dobudowę ganku do domu – 5 tys. zł (a nie 50 tys. zł). Samowolna budowa domu jednorodzinnego nadal będzie podlegać opłacie legalizacyjnej w wysokości 50 tys. zł. Co więcej, w uzasadnionych przypadkach decyzja o należności z tytułu legalizacji samowoli może być nie tylko rozłożona w czasie, ale także umorzona.
Nie budujesz, więc kupujesz
– W odniesieniu do gruntu z pewnością warto sprawdzić, czy granice działki (działek) wyznaczone przez ogrodzenie są takie, jak w ewidencji gruntów – radzi Magdalena Le Bihan, pośrednik i rzeczoznawca majątkowy, członek Zarządu Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. – Można w tym przypadku poprosić sprzedającego o złożenie stosownego oświadczenia, można też postarać się o mapę zasadniczą albo skorzystać z usług geodety. Mapa zasadnicza powinna zawierać też informacje na temat sieci uzbrojenia terenu. Ta informacja pozwoli nam zorientować się, czy przez działkę, której zakup rozważamy, nie przebiega pod ziemią sieć energetyczna, kanalizacyjna czy inna. Niezwykle ważnym dokumentem jest wypis z rejestru gruntów, z tym że najłatwiej będzie, jeśli (ze względu na zawarte dane osobowe) dokument ten z aktualną datą dostarczy sprzedający. Dodatkowo należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (jeśli został uchwalony) lub też ze studium, choć tylko ten pierwszy dokument stanowi akt prawa miejscowego.
Warto też sprawdzić, w jaki sposób został zapewniony dostęp do drogi publicznej. Tutaj również można poprzestać na oświadczeniu sprzedającego; warto jednak sprawdzić dokładniej, zwłaszcza w przypadkach, gdy działka nie leży bezpośrednio przy drodze publicznej. Zdarzają się tu również przypadki ustanowienia w tym celu służebności, która może być odpłatna. Czasami wydziela się drogę wewnętrzną, której współwłaścicielami są właściciele okolicznych nieruchomości.
Kupując dom jednorodzinny, powinniśmy zwrócić uwagę na to, jakie dokumenty związane z budynkiem otrzymujemy. Istotne będą tu przede wszystkim: pozwolenie na budowę, poświadczona kserokopia zgłoszenia budynku do użytkowania, dokumenty związane z przyłączami, projekt wraz z ewentualnymi zmianami, inwentaryzacja powykonawcza. W przypadku budynku ważna jest zwłaszcza jego legalność – sam wpis do ewidencji budynków nie musi potwierdzać legalności budowy, zgodności z projektem, powierzchni i sposobu jej wyliczania.
Dla kupującego istotne znaczenie może też mieć informacja o materiałach, z jakich dom został wybudowany. Warto też poprosić o aktualne przeglądy gazowe i kominiarskie. Właściciel lub zarządca, na mocy przepisów prawa budowlanego, zobowiązany jest przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą, instrukcje obsługi i eksploatacji oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie, w toku jego użytkowania. Dlatego też, jeżeli tej dokumentacji nie otrzymamy od sprzedającego, być może będziemy ją musieli w przyszłości odtworzyć.
Oczywiście do transakcji zawsze potrzebny będzie aktualny odpis z księgi wieczystej, podstawa nabycia – akt notarialny, umowa darowizny lub inne, a także świadectwo charakterystyki energetycznej. Należy jednak pamiętać, że nie we wszystkich przypadkach chroni nas rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Warto też poprosić o aktualne zaświadczenie, potwierdzające, że nikt nie jest zameldowany w domu w dacie transakcji.
Niestety, nie istnieje zamknięty katalog dokumentów, których sprawdzenie gwarantuje całkowite bezpieczeństwo transakcji. Wynika to z faktu, że stan prawny i stan faktyczny każdej nieruchomości jest inny i w konkretnej sytuacji, np. gdy w ewidencji gruntów przedmiotowa działka stanowi grunt rolny lub leśny, konieczne będzie uzyskanie dalszych dokumentów. Każdy musi więc indywidualnie określić, jaki poziom ryzyka jest w stanie zaakceptować i koszty, które jest gotowy ponieść w związku ze zdobyciem informacji.
– Warto jednak w budżecie związanym z zakupem domu przeznaczyć pewną kwotę, aby podnieść bezpieczeństwo transakcji, np. poprzez zatrudnienie wykwalifikowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami – uważa Magdalena Le Bihan.
Finansowanie
Uzyskanie finansowania budowy domu różni się nieco od kredytu na zakup gotowej nieruchomości. Inne dokumenty są wymagane do uzyskania kredytu, inaczej wygląda procedura uruchamiania, ważny jest także sposób rozliczenia się z wykorzystanych środków.
Pierwszym warunkiem, który musimy spełnić, aby uzyskać kredyt na budowę domu, jest posiadanie pozwolenia na budowę. Nie wystarczy wybranie projektu budowlanego.
– Bank będzie oczekiwał wydanego przez dany urząd prawomocnego pozwolenia na budowę. Skutkiem takich wymogów jest konieczność rozdzielenia dwóch czynności, czyli zakupu działki budowlanej i jednoczesnego wnioskowania o kredyt na budowę domu – wyjaśnia Michał Krajkowski z Notus Doradcy Finansowi. – Najpierw należy zakupić działkę budowlaną, postarać się o odpowiednie pozwolenia na budowę, a dopiero po załatwieniu tych formalności można ubiegać się o kredyt na budowę. Tylko nieliczne instytucje (np. Getin, Eurobank, Millennium) pozwalają na połączenie jednym kredytem zakupu działki i budowy domu.
Ubiegając się o kredyt na budowę domu należy złożyć wraz z wnioskiem odpowiednie dokumenty. Oprócz tych potwierdzających wysokość dochodów należy w pierwszej kolejności udowodnić, że działka, na której chcemy budować dom, jest naszą własnością. Najczęściej w tym celu wystarczy przedstawić odpis Księgi Wieczystej, chociaż część banków będzie wymagać aktu notarialnego potwierdzającego sposób jej nabycia.
Warunkiem koniecznym jest także przedstawienie pozwolenia na budowę. Jeśli nabyliśmy działkę i pozwolenie zostało wcześniej wydane na poprzedniego właściciela, konieczne jest przepisanie tego pozwolenia na nabywcę. Dopiero po przeprowadzeniu tych formalności możemy ubiegać się o kredyt. Ponadto banki wymagają także wypisu z rejestru gruntów i wyrysu.
Istotnym dokumentem, który składamy wraz z wnioskiem kredytowym, jest kosztorys budowy. To na odpowiednim formularzu bankowym musimy określić, co chcemy wybudować oraz jakie koszty planujemy ponieść. Warto poświęcić sporo czasu na poprawne wypełnienie tego druku, gdyż to od jego zawartości zależy, jaką kwotę kredytu bank nam przyzna i jak kredyt będzie uruchamiany. Ważne jest, aby rzetelnie oszacować koszty, gdyż bank będzie weryfikował, ile planujemy wydać na przeprowadzenie poszczególnych etapów prac budowlanych. Jeśli koszty będą zbyt niskie, wówczas może się okazać, że nie będziemy w stanie przeprowadzić odpowiednich etapów prac i w konsekwencji bank nie będzie chciał uruchomić kolejnych transz kredytów. Niezbędnym warunkiem do uruchomienia pozostałej części kredytu jest rozliczenie się z poprzedniego etapu budowlanego. W skrajnym przypadku, jeśli zadeklarowane w kosztorysie koszty będą zbyt niskie, bank w ogóle odmówi nam udzielenia kredytu lub będzie kazał zaciągnąć wyższą kwotę.
Większość banków zakłada minimalne koszty wybudowania 1 metra kwadratowego budynku na poziomie 2200-2800 zł. Oznacza to, że jeśli budujemy dom o powierzchni np. 150 mkw., to koszty budowy muszą wynosić od 330 tys. do 420 tys. i takie środki pochodzące z kredytu i wkładu własnego kredytobiorca musi posiadać.
Kredyt na budowę domu wypłacany jest w transzach.
– Bank nie uruchomi kolejnej części kredytu, jeśli nie udokumentujemy zgodnego z kosztorysem wykorzystania poprzednich transz – ostrzega Michał Krajkowski. – Sposób weryfikacji jest bardzo zróżnicowany. Część banków wymaga przedstawienia faktur na zakupione materiały w wysokości minimum 60 procent kwoty uruchomionej transzy. Inne banki oczekują przedstawienia dokumentacji fotograficznej, które potwierdzą wykonanie prac budowlanych. Jednak najwięcej instytucji stosuje inspekcję – pracownik banku lub osoba upoważniona odwiedza budowę i sprawdza postęp prac budowlanych. Dopiero po zweryfikowaniu właściwego, zgodnego z harmonogramem wykorzystania środków uruchamiana jest pozostała część kredytu.
Z tego powodu ważne jest, aby wypłaconą kwotę wydawać zgodnie z planem. Bank nie zaakceptuje np. zakupu dachówki czy więźby dachowej na wczesnym etapie inwestycji, gdy jest wylewany dopiero fundament. Na nic się zdadzą tłumaczenia, że skorzystaliśmy z promocji na dachówkę i kupiliśmy ją taniej, niż gdyby to było za kilka miesięcy – jeśli w transzy nie zapisano zakupu tych materiałów, bank nie zaakceptuje wydatku.
Większość banków wymaga, aby budowa domu została przeprowadzona maksymalnie w dwa lata. Oznacza to, że w tym czasie musimy budynek oddać do użytkowania. Niedopuszczalne jest rozwiązanie, kiedy z kredytu „rozgrzebiemy” budowę, a później przez wiele lat własnymi siłami będziemy ją kończyć. Jeśli finansujemy budowę kredytem bankowym, to w ciągu maksymalnie 24 miesięcy od uruchomienia kredytu wszystkie prace budowlane muszą zostać zakończone.
Nowe i używane
Zanim podejmiemy jakąkolwiek decyzję zakupową, robimy przeważnie dokładny rekonesans ofert i porównujemy ceny różnych nieruchomości, zarówno nowych, jak i używanych. Ważne, aby w analizie cenowej uwzględnić koszty utrzymania domu, a mogą się one diametralnie różnić, w zależności od stanu budynku. Często kupno domu używanego i nowszego, a co za tym idzie – droższego w utrzymaniu – w dłuższej perspektywie może okazać się bardziej opłacalne, ponieważ taka nieruchomość posiada lepsze właściwości termoizolacyjne i nie wymaga wielu napraw.
Polacy szukają niewielkich i tanich domów. Najwięcej zainteresowanych posiadaniem własnego domu jest w mazowieckim, śląskim i opolskim – wynika z danych Domiporta.pl.
– Po przejrzeniu preferencji zakupowych naszych użytkowników okazuje się, że 88 proc. z nich poszukuje ofert kupna, a zaledwie 12 proc. chciałoby dom wynająć – komentuje Maciej Górka z Domiporta.pl. – Co ciekawe, na przestrzeni ostatnich 6 miesięcy popyt w kategorii najmu zmalał o 4 pp., przy czym 97 proc zainteresowanych zakupem domu szuka obiektów z rynku wtórnego, jedynie 3 proc chciałoby kupić nowy dom. Mimo stałej podaży ofert na rynku pierwotnym w ciągu ostatniego roku zanotowaliśmy dwukrotny spadek zainteresowania tym segmentem, przy jednoczesnym wzroście ruchu na rynku wtórnym.
Najczęściej poszukiwane budynki, które miały od 3 do 5 pokojów, stanowiły 57 proc wszystkich zapytań. To najbardziej popularny format, co potwierdza również podaż. Natomiast aż 27 proc. osób poszukuje domów, których liczba pokojów nie przekracza 3. Większość prezentowanych ofert w tym segmencie, jakie znajdziemy w serwisie, to domy z lat siedemdziesiątych zlokalizowane w małych miejscowościach i domki letniskowe. Kolejna duża grupa poszukujących chciałaby posiadać od 5 do 7 pokojów, jest ich w sumie 18 proc. Najmniejsze, bo zaledwie 2-procentowe, jest zainteresowanie domami, które mają powyżej 7 pokojów.
