Jeśli nie podoba nam się w spółdzielni mieszkaniowej, to czy możemy zrezygnować z jej usług? „Wyjście ze spółdzielni” jest oczywiście możliwe, ale pod pewnymi warunkami. Proces utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, która odłączy się od spółdzielni, należy rozpocząć od przekształcenia lokali spółdzielczych w odrębną własność. Jeśli właścicielami w danej nieruchomości staje się większość byłych spółdzielców (liczona według wielkości udziałów posiadanych w nieruchomości), wówczas pojawia się możliwość odłączenia się od spółdzielni. Większość może bowiem podjąć uchwałę stanowiącą, że w zakresie jej praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, od którego to momentu przestają obowiązywać przepisy prawa spółdzielczego. Właściciele mogą zatem przejąć zarząd nieruchomością i zacząć wykonywać swoje prawo własności. Gdyby jednak nie doszło do przyjęcia takiej uchwały, dopiero z chwilą wyodrębnienia własności wszystkich lokali i po ustaleniu członkostwa ostatniego właściciela mają automatycznie zastosowanie przepisy określone w ustawie o własności lokali.
Jak formalnie tego dokonać?
Warunkiem koniecznym jest pozyskanie niezbędnej większości, by móc podjąć opisaną wyżej uchwałę, warto więc wcześniej porozmawiać z sąsiadami i przekonać się, czy podjęcie inicjatywy w tej sprawie może liczyć na wystarczająco duże poparcie.
Aby formalnościom stało się zadość, grupa posiadająca odpowiednią liczbę udziałów powinna skierować do zarządu spółdzielni wniosek z podpisami właścicieli posiadającymi łącznie minimum 10 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej (najlepiej, gdy jest to ponad 50 proc., wówczas mamy pewność, że większość właścicieli tego chce).
We wniosku należy określić realny termin, w którym zarząd spółdzielni ma zwołać zebranie. Mimo, że normy prawne wskazują, że przepisy ustawy o własności lokali do takich „wspólnot spółdzielczych” nie mają zastosowania, to jednocześnie zastrzegają wyjątki od tej zasady. W art. 27 ust. 3 ustawy znajduje się jeden z takich wyjątków – wynika z niego, że przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem właśnie podjęcia uchwały o odłączeniu od spółdzielni. Zatem oczywiste jest, że zarząd spółdzielni musi zwołać zebranie w rozumieniu ustawy o własności lokali i w trybie przewidzianym dla tej właśnie ustawy, w tym przypadku nie ma zatem mowy o walnym zgromadzeniu.
Z uwagi na to, iż spółdzielnia sprawuje zarząd w formie zarządu powierzonego, nie wygaśnie on automatycznie. Jest to jedna z form zarządu przewidziana w ustawie o własności lokali, dlatego też właściciele lokali muszą podjąć uchwałę (zaprotokołowaną przez notariusza) o odwołaniu zarządu w osobie spółdzielni, mogąc jednocześnie dokonać wyboru nowego zarządu.
Czy istnieje jakieś ryzyko związane z odejściem od spółdzielni?
Z odejściem od spółdzielni zasadniczo nie wiąże się żadne większe ryzyko, członkowie wspólnoty powinni jednak zastanowić się, czy są w stanie sami poradzi sobie z utrzymaniem i rozliczaniem budynku. Jeśli pojawiają się w tej kwestii wątpliwości, warto rozważyć podpisanie umowy z profesjonalną firmą zarządczą. Dodatkowe trudności mogą wystąpić w przypadku budynku w bardzo złym stanie technicznym, który wymaga znacznych nakładów finansowych na remonty. Spółdzielnie z reguły remontują starsze budynki w pierwszej kolejności, więc oczekiwanie na remont w spółdzielni powinno być (przynajmniej w teorii) najkrótsze, jednak samo nasuwa się tu pytanie: gdzie spółdzielnia była do tej pory? Dlaczego wcześniej nie zajęła się takim remontem?
A jeśli zarządzanie przejmie wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia mieszkaniowa powinna rozliczyć się z wpłaconych przez mieszkańców zaliczek na koszty zarządzania nieruchomością wspólną i zwrócić właścicielom niewydatkowane środki pieniężne.
Mariusz Moczulski
dyrektor regionalny
Zespół Zarządców Nieruchomości Sp. z o.o.
***
Spółka ZZN jest Wyłącznym Patronem działu „Się Mieszka” Warszawskiego Kuriera Mieszkaniowego.
