Zawsze lepiej i łatwiej jest usunąć świeży śnieg niż taki, który zalega od wielu dni – tu pod górną warstwą śniegu kryją się bryły lodu i sople. Właściciel lub zarządca nieruchomości powinien także pamiętać, że niewłaściwe usuwanie śniegu z dachu może stwarzać zagrożenie dla osób wykonujących te prace, dla osób postronnych, a także dla samego budynku.
Minęło właśnie 8 lat od tragedii, do której doszło na terenie Międzynarodowych Targów Katowickich – 28 stycznia 2006 roku pod ciężarem zalegającego śniegu zawalił się dach hali wystawowej, w następstwie czego zginęło 65 osób, a ponad 170 zostało rannych.
Ryzyko dla budynków związane z intensywnymi opadami śniegu istnieje od lat, jednak temat został podjęty przez ustawodawcę dopiero po katowickiej katastrofie budowlanej. Przypomnijmy: nowelizacja Prawa budowlanego z 17 sierpnia 2006 r. wprowadziła od 1 września 2006 r. następujące zmiany:
– uściślenie obowiązków należytego utrzymania obiektów budowlanych przez właścicieli i zarządców poprzez dodanie w art. 61 ustawy punktu 2 w brzmieniu:
[Mają oni obowiązek] zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska;
– zwiększenie częstotliwości kontroli okresowych obiektów budowlanych, które ze względu na swoje gabaryty są bardziej narażone na negatywne skutki oddziaływania czynników zewnętrznych, poprzez dodanie w art. 62 ust.1 ustawy punktu 4 w brzmieniu:
[Wprowadza się obowiązek kontroli] okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli.
Kolejną nowelizacją prawa budowlanego z 10 maja 2007 r. wprowadzono od 20 czerwca 2007 r. odpowiedzialność karną za naruszenie przepisu art. 61 ustawy poprzez dodanie art. 91a w brzmieniu:
{Użytkowanie obiektu niezgodne z przepisami] Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
– Wprawdzie obowiązek usuwania śniegu z dachów budynków nie wynika wprost z przepisu ustawy, ale można ten nakaz wywieść z zasady zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia intensywnych opadów atmosferycznych – zapewnia Anna Górecka-Kolasa, licencjonowany zarządca nieruchomości i dyrektor generalny firmy ZZN (na zdjęciu).
W następstwie zdarzeń i wprowadzonych zmian w prawie ukształtowała się w ostatnich latach praktyka profilaktycznego usuwania śniegu z dachów budynków, gdy zalega on w następstwie intensywnych opadów atmosferycznych. Problem może się pojawić przy ocenie, czy grubość pokrywy śnieżnej na dachu już uzasadnia konieczność usunięcia, czy jeszcze można poczekać.
– Jest to trudne do oceny, a koszty samego oczyszczenia mogą być znaczne – przestrzega Anna Górecka-Kolasa. – Ponadto jakakolwiek aktywność na dachu budynku zimą, gdy połacie pokrywa śnieg i lód, jest wysoce ryzykowna dla pracowników i wymaga specjalistycznego przygotowania do pracy na wysokości, nierzadko w ekstremalnych warunkach. Dodatkową okolicznością, którą należy wziąć pod uwagę planując akcję usuwania śniegu, jest możliwość uszkodzenia pokrycia dachu podczas prac.
Zdarza się, że w ocenę sytuacji bezpiecznego użytkowania obiektów budowlanych angażują się organy administracji publicznej. Na przykład Wojewoda Zachodniopomorski, by zapewnić bezpieczeństwo życia i zdrowia ludzi, 12 stycznia 2010 r. wydał rozporządzenie porządkowe nr 1/2010, w którym wprowadził obowiązek usuwania nadmiaru śniegu i lodu zalegającego na dachach obiektów budowlanych. Wprawdzie rozporządzenie to nie definiowało „nadmiaru śniegu i lodu”, ale samo wydanie dokumentu świadczyło o tym, że sytuacja w tym regionie była poważna.
Należy przypomnieć, że zgodnie z art. 61 prawa budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt w sposób zgodny z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1-7 ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.). Dla zapewnienia właściwego stanu technicznego obiektów budowlanych należy przestrzegać wymagań związanychz ich utrzymaniem, o których mowa w art. 61, 62 i 70 ustawy prawo budowlane. Ponadto na właścicielach i zarządcach ciąży obowiązek przeprowadzania kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku, których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska (art. 62 ust.1 pkt 4 w zw. z art. 61 pkt 2 ustawy prawo budowlane).
Wobec powyższego adresatem wykonywania wyżej wymienionych obowiązków określonych w prawie budowlanym jest właściciel lub zarządca nieruchomości (obiektu budowlanego). Natomiast szerokie w tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych rozstrzygnęło, kto jest adresatem obowiązków wynikających z art. 62 pkt. 2 prawa budowlanego (czyli w sytuacji kryzysowej), pozostający w powiązaniu z postanowieniami art. 185 ust. 1c ustawy o gospodarce nieruchomościami – jest nim zarządca nieruchomości, z którym zawarto umowę o zarządzanie nieruchomością. Przepis art. 185 ust. 1 c ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że „w przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o których mowa w ust. 1 mające na celu zapobieżenie tej szkodzie”.
Jednakże w orzecznictwie sądów administracyjnych są od tego wyjątki, do których zalicza się sytuację, gdy właściciel nieruchomości zastrzegł sobie prawo decydowania o wydatkowaniu środków na usuwanie zalegającego śniegu i sopli z dachu lub wykonuje te czynności na koszt własny i we własnym zakresie. Osoby, które nie spełniają obowiązku wynikającego z art. 61 (tj. nie utrzymują obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkują obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewniają bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego), podlegają grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku (art. 91a prawa budowlanego). Natomiast osoby, które nie zapewniają wykonania okresowej kontroli określonej w art. 62 prawa budowlanego, podlegają karze grzywny (art. 93 pkt 8 prawa budowlanego).
Ponadto karze aresztu albo karze ograniczenia wolności, albo karze grzywny podlegają osoby, które nie spełniają, określonego w art. 70 ust. 1, obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia braków, mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska (art. 92 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego).
– Warto także przypomnieć, że zawsze lepiej i łatwiej jest usunąć świeży śnieg niż taki, który zalega od wielu dni – tu pod górną warstwą śniegu kryją się powstałe na skutek zmiany temperatur bryły lodu oraz trudne do usunięcia z dachu sople – zaleca Anna Górecka-Kolasa. – Dodatkowym elementem, na który musi zwrócić uwagę właściciel lub zarządca nieruchomości planując usuwanie śniegu z dachu, jest wybór odpowiedniej firmy do tego zadania. Pamiętać należy, że niewłaściwe wykonywanie takich prac może stwarzać zagrożenie dla osób je wykonujących, dla osób postronnych, a także dla samego budynku. Z tego względu należy pamiętać o zachowaniu przepisów BHP oraz odpowiedniej technologii oczyszczania dostosowanej do konstrukcji dachu.
***
Spółka ZZN jest Wyłącznym Patronem działu „Się Mieszka” Warszawskiego Kuriera Mieszkaniowego.
