Pandemia zastopowała rynek wynajmu mieszkań, ale paradoksalnie pozwoliła na lepsze przygotowanie się profesjonalistów na powrót najemców. Szczególnie po otwarciu zajęć akademickich i odmrożeniu branż, które zasilali pracownicy przeprowadzający się za pracą. Skalę rynku doceniają powoli duzi gracze instytucjonalni, którzy oczekują niskiego ryzyka i dostępności profesjonalistów, a także wsparcia nowych technologii w procesie wynajmu. Jaka jest skala rynku i co czeka wynajem mieszkań w najbliższych miesiącach?
Jak policzyć rynek wynajmu mieszkań?
Mieszkania na wynajem to głównie dwie kategorie: zasób komunalny oraz wolny, detaliczny i rozproszony rynek, na który składają się mieszkania prywatne – z właścicielami indywidualnymi. Zaczyna się również tworzyć sektor najmu instytucjonalnego, którzy szacowany jest na ok. 4 tysięcy mieszkań, z ok. 20 tysiącami w budowanych inwestycjach deweloperskich[1].
Określenie wielkości rynku najmu mieszkań opiera częściowo na szacunkach. Najem w Polsce monitorowany jest dokładnie w zasobach komunalnych. W 2019 roku było to 641 801 umów najmu w zasobach gminnych[2]. Pulę tę należy powiększyć o mieszkania najmowane od TBSów, czyli nieco ponad 102 tysiące mieszkań[3]. Najem rynkowy jest bardzo rozproszony, bazuje głównie na nieruchomościach należących do osób fizycznych, przez co nie jest regularnie raportowany i dokładnie opisany. Można go głównie opisać danymi z podatków: przychody z najmu i dzierżawy w 2019 roku wykazało ponad 727 tysięcy osób fizycznych i drobnych przedsiębiorców w ramach PIT28 i prawdopodobnie około 130 tysięcy podatników rozliczających się na zasadach ogólnych[4]. Na podstawie powyższych danych można szacować, że liczba umów najmu na rynku co najmniej dorównuje skali najmu komunalnego, ale geograficznie skoncentrowana jest w największych ośrodkach miejskich, gdzie ludzie przenoszą się w poszukiwaniu pracy i lepszych warunków życia.
Liczba podatników wykazujących przychody z najmu od lat stabilnie rosła o niespełna 8% rok do roku. Wzrost liczby mieszkań na wynajem widoczny był na rynku, dane zbierane przez NBP potwierdzały istnienie stabilnego popytu inwestycyjnego na mieszkania z rynku pierwotnego, stanowiącego około 30% rocznego obrotu deweloperów[5].
Jak będzie rozwijał się rynek wynajmu mieszkań?
Wynajmowanie mieszkań coraz rzadziej jest sposobem na ich zagospodarowanie do czasu zamieszkania przez samego właściciela. Zazwyczaj mieszkania są kupowane inwestycyjnie, z myślą o ich wynajmowaniu. Nieruchomości mieszkaniowe stały się jednym z najpopularniejszych sposobów zabezpieczenia majątku i jego wartości. Lokaty bankowe są bardzo nisko oprocentowane, podobnie jak kredyty hipoteczne, a kupując mieszkanie na wynajem można uzyskać przychody z czynszów najmu. W kwartalnych opracowaniach NBP pokazywana jest szacowana stopa kapitalizacji inwestycji w mieszkanie na wynajem[6] i mimo spadków oscyluje ona wokół 4%, wcześniej były to porównania z innymi opcjami (lokaty, obligacje) i wciąż wskazywana jest wysoka atrakcyjność tego typu inwestycji.
Jednocześnie rynek wynajmu mieszkań coraz bardziej się profesjonalizuje i cyfryzuje. Niebawem powszechnym standardem stanie się Certyfikat Najemcy wprowadzony przez simpl.rent, który najemca będzie mógł uzyskać dzięki weryfikacji przed podpisaniem umowy najmu. Platforma simpl.rent umożliwia szybką i bezpieczną weryfikację online potencjalnego najemcy – jego tożsamości, historii płatności zobowiązań oraz wysokości zarobków w odniesieniu do oczekiwanych opłat za mieszkanie.
Przyspieszona cyfryzacja procesów i pełne przeniesienie ich do online nastąpiły również w wynajmie mieszkań. Dzięki otwartej bankowości załatwiamy zdalnie coraz więcej spraw, które do tej wymagały naszej obecności np. w urzędzie. Możemy już zdalnie obejrzeć mieszkanie, a dzięki simpl.rent sprawdzić potencjalnego wynajmującego lub najemcę i spotkać się kiedy weryfikacja wypadnie pomyślnie. Rynek mieszkaniowy, raczej konserwatywny, zaakceptował już te zmiany i będzie szukał coraz lepszych, bardziej kompleksowych rozwiązań, oferowanych razem z weryfikacją np. kredytowania i ubezpieczeń kaucji – podkreśla Piotr Pajda, prezes simpl.rent.
Decyzje podatkowe wynajmujących i ulgi dla najemców
Do 20 stycznia osoby fizyczne i firmy mogą zdecydować, czy chcą w tym roku podatkowym korzystać z ryczałtu od przychodów z najmu. W tym roku jest więcej możliwości wyboru opodatkowania dla firm – coraz więcej z nich ma mieszkania lub inne nieruchomości na wynajem i mogą teraz korzystać z ryczałtu (8,5% do 100 tys. przychodu, 12,5% powyżej 100 tys. przychodów z najmu). Ryczałt od przychodów jest korzystny, jeśli niewiele jest kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, brak większych remontów, amortyzacji.
Dane z poprzednich lat dotyczące opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem pokazują, że rynek najmu wciąż rośnie: tylko “ryczałtowcy” mieli w 2019 roku (ostatnie dane podatkowe) ponad 15 miliardów złotych przychodów. Kolejny rok z rzędu przybywało podatników i zwiększały się ich obroty, to znów może wskazywać na profesjonalizację tego sektora, ale i pokrywa się z informacjami o rosnących w tamtym czasie czynszach najmu.
Jeszcze przed końcem roku uchwalono dopłaty do dodatków mieszkaniowych dla najemców rynkowych, związane z pandemią wirusa COVID-19. To znacząca zmiana, dotycząca uwzględnienia większych obciążeń czynszowych najemców płacących stawki rynkowe. Jeśli wsparcie już raz przyznane nie będzie wycofywane, to może to być zwiastun zmniejszania ryzyka w najmie rynkowym i większej stabilności dla najemców w tym sektorze.
Mimo problemów wielu branż dotkniętych ograniczeniami ze względu na pandemię, mieszkania na wynajem są wciąż bardzo atrakcyjne jako bezpośrednia inwestycja. Kolejne fundusze inwestycyjne wchodzą i rozwijają swoją działalność na polskim rynku długoterminowego najmu mieszkań. W trzecim kwartale 2020 roku, wg NBP, do zakupów wrócili również indywidualni inwestorzy, a czynsze spadły jedynie nieznacznie i nie we wszystkich monitorowanych miastach.
Więcej na temat simpl.rent można znaleźć na:
***
simpl.rent
Serwis
simpl.rent to polsko-brytyjski start up fintechowy, dedykowany rynkowi wynajmu
mieszkań. Nasz produkt to platforma pozwalająca szybko, bezpiecznie i w pełni
on-line zweryfikować czy potencjalny najemca jest wiarygodny
finansowo. Dzięki pomocy simpl.rent właściciel nieruchomości, zarządca
nieruchomości pod wynajem lub agencja nieruchomości mogą upewnić się przed
podpisaniem umowy czy najemca jest tym, za kogo się podaje, czy jego historia
płatności jest wiarygodna oraz czy jego zarobki w porównaniu do wysokości
czynszu danego mieszkania są odpowiednie. Naszymi partnerami są: Biuro Informacji
Kredytowej, Krajowy Rejestr Długów oraz dwa biura informacji gospodarczych –
BIG InfoMonitor i ERIF.
[1] Bojęć, Chimczak, Kowalska, Milewska-Wilk, Różewicz, Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce. Think.co, Warszawa, sierpień 2020, https://thinkco.pl/pl/budowane-na-wynajem-raport/
[2] GUS, Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna w 2019 roku, Analizy statystyczne, Warszawa 2020, tabela 2 str. 18.
[3] GUS, BDL, dane za 2018 rok.
[4] Statystyki publikowane przez Ministerstwo Finansów na stronie https://www.podatki.gov.pl/pit/abc-pit/statystyki/ Do dnia 05.01.2021 nie opublikowano danych dotyczących PIT36 z 2019 roku.
[5] NBP, Departament Stabilności Finansowej, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2019 r., str. 43, Warszawa 2020.
[6] NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2020 r. , wykres 15 Średnie stawki transakcyjne najmu… str. 16.