Czy część wspólnoty mieszkaniowej zajmująca jeden z budynków może się odłączyć od reszty wspólnoty? Tak, ale decyzję trzeba dobrze przemyśleć, bo sprawa nie jest prosta.
Wspólnota mieszkaniowa to forma zorganizowania współwłaścicieli nieruchomości. Podział wspólnoty może mieć sens jedynie w nieruchomości wielobudynkowej, gdyż interesy właścicieli lokali w jednym budynku nie muszą być zbieżne z interesami mieszkańców innego budynku. Przeważnie podział wspólnoty jednobudynkowej mija się z celem, jednak nie jest niemożliwy, jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego wydanej 14 lipca 2006 r. (sygn. akt III CZP 53/06).
Podział wspólnoty dokonywany jest przez zniesienie współwłasności między właścicielami i fizyczny podział nieruchomości wspólnej. Podział musi też dotyczyć działki pod budynkiem (postanowienie Sądu Najwyższego z 13 maja 1966 r., sygn. akt III CR 103/66). W wyniku podziału powstają wtedy odrębne nieruchomości gruntowe zabudowane.
Kodeks cywilny pozwala każdemu współwłaścicielowi żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej (art. 211 kc). Podział nie może być jednak sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Nie może też pociągać za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznie zmniejszać jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi np. służebnością drogi koniecznej (art. 212 § 1 kc).
Ustawa o własności lokali (art. 5) dopuszcza podział nieruchomości wspólnej w dwóch przypadkach:
1. jeżeli nieruchomość gruntowa jest za duża dla realizacji celów, którym ma służyć.
2. jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu (czyli nieruchomość wielobudynkowa).
Zgodnie z art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział dokonywany jest niezależnie od ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku podziału dokonywanego w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, gdy ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.
Jeżeli więc wspólnota wielobudynkowa chce się odpowiednio podzielić na dwie wspólnoty, można znieść współwłasność między właścicielami na dwa sposoby: w drodze umownej i sądowej.
Przy umownym zniesieniu współwłasności potrzebne jest zastosowanie poniższej procedury:
Wspólnota musi w trybie art. 23 ustawy o własności lokali podjąć uchwałę o podziale nieruchomości wspólnej. Na tej podstawie przygotowywany jest projekt podziału nieruchomości. wspólnej. Trzeba pamiętać, że w wyniku podziału wydzielone nieruchomości muszą mieć dostęp do drogi publicznej np. w wyniku ustanowienia drogi koniecznej na rzecz jednej z nich. Podział takowy przeprowadza geodeta.
Podział geodezyjny działki przeprowadzany jest na podstawie przepisów art. 92 i nast. Ustawy o gospodarce nieruchomościami i niezbędna jest decyzja wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzająca podział. Do wniosku o podział należy załączyć dokumenty :
1) stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości
2) wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
3) protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
4) wykaz zmian gruntowych;
5) wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;
6) mapę z projektem podziału.
Na podstawie podziału geodezyjnego wyliczane zostają nowe udziały w nieruchomości wspólnej (np. przez rzeczoznawcę majątkowego)
Na koniec należy zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego o podziale nieruchomości wspólnej, który to następnie jest przesyłany do Sądu prowadzącego księgi wieczyste, celem założenia nowej księgi wieczystej i wprowadzenia odpowiednich zmian w księgach wieczystych poszczególnych lokali.
W przypadku, gdy nie ma zgody współwłaścicieli na umowny podział nieruchomości, z wnioskiem takim trzeba wystąpić do sądu. Jak było to już wspomniane, zgodnie z kodeksem cywilnym (art. 211 k.c.) każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności. W postępowaniu sądowym prowadzonym w trybie nieprocesowym sąd rozstrzygnie wniosek o podział nieruchomości wspólnej, mając na uwadze cel dokonywanej czynności i interes wszystkich współwłaścicieli. W ramach postępowania sądowego również będzie musiał został powołany biegły geodeta, który dokona odpowiedniego z przepisami rozgraniczenia nieruchomości. W razie orzeczenia sądowego nie jest potrzebna decyzja wójta, burmistrza czy prezydenta miasta, ani umowa w formie aktu notarialnego. Na podstawie prawomocnego orzeczenia sądowego dokonuje się odpowiednich zmian w księgach wieczystych. Postępowanie sądowe dotyczący zniesienia współwłasności w chwili obecnej trwa około 2- 3 lat.
Michał Ostrowski
Dyrektor Regionalny
ZZN Sp. z o. o.
***
ZZN jest wyłącznym patronem działu “Się Mieszka” Warszawskiego i Regionalnego Kuriera Mieszkaniowego.