Wzmożony popyt na mieszkania przekłada się na wzrosty ich cen, a my, aby temu sprostać, musimy coraz mocniej się zadłużać – wynika z danych Open Finance. Sprzyjają temu rosnące wynagrodzenia i spadające bezrobocie.
Ponad 450 tys. złotych – tyle może pożyczyć na mieszkanie trzyosobowa rodzina, w której oboje dorośli pracują przynosząc do domu dwie „średnie krajowe”. To bez mała tyle samo co przed rokiem. W ciągu ostatniego roku banki nie zaostrzyły więc polityki kredytowej.
Dobrobyt skłania do zadłużania
W efekcie o kredyt jest nawet łatwiej niż przed rokiem. Dlaczego? Przez rosnące wynagrodzenia i zatrudnienie. Zgodnie z szacunkami GUS w 2017 roku były one wyższe odpowiednio o 5,9 proc. i 4,5 proc. niż rok wcześniej. Urząd już niebawem poda pełne dane na ten temat, co pozwoli w marcu uwzględnić aktualny poziom wynagrodzeń w badaniach prowadzonych przez Open Finance.
Gdy do tego dodamy około 24 miliardy złotych, które trafią w bieżącym roku na konta beneficjentów programu 500+, to trudno się dziwić, że Polacy chętniej sięgają po kredyty. Efekt? w całym 2017 roku popyt na długi mieszkaniowe były o 14% wyższe niż rok wcześniej. Kontynuacją tego trendu jest solidny ponad 7-proc. wzrost popytu na hipoteki w styczniu – wynika z danych BIK.
Ceny w górę
Powodem jest nie tylko to, że Polacy kupują mieszkania większe lub w lepszej lokalizacji. Przede wszystkim wzrost popytu na dług, czyli łącznej kwoty, na które opiewały wnioski kredytowe, jest pokłosiem rosnących cen mieszkań. Najbardziej wiarygodne dane (indeks hedoniczny NBP) sugerują, że w III kw. 2017 roku za używane mieszkania w największych miastach trzeba było płacić o 4,8 proc. więcej niż rok wcześniej. Jeszcze dalej idzie firma doradcza REAS, która w podsumowaniu ostatniego kwartału 2017 roku informuje o ponad 6-procentowym wzroście cen ofertowych nowych mieszkań na największych rynkach.
Zdolność kredytowa to nie wszystko
Trzeba przy tym pamiętać, że relatywnie łatwy dostęp do finansowania bankowego zarezerwowany jest dla osób posiadających 10-20 proc. wartości kupowanego mieszkania w gotówce. Do tego dochodzą koszty transakcyjne (notariusz, pośrednik, koszty sądowe i podatek) i okołokredytowe (prowizje i opłaty związane z zaciągnięciem długu). Gdyby nie te wymagania, ceny nieruchomości najpewniej rosłyby znacznie szybciej.
Pokonując wspomniane bariery trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie prawie 5,8 tys. zł. może zadłużyć się nawet na ponad 500 tys. zł – wynika z najświeższych danych zebranych przez Open Finance. Taka sztuka powinna udać się w Citi Handlowym i Euro Banku. Najskromniejszego kredytu skłonne byłyby udzielić Deutsche Bank i Bank Pocztowy, ale i tak będzie to prawie 400 tys. zł.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem prawie 5,8 tys. zł netto | |
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa |
| Citi Handlowy | 535 000 zł |
| Euro Bank | 516 654 zł |
| Bank Zachodni WBK | 480 407 zł |
| Bank BGŻ BNP Paribas | 478 686 zł |
| Bank Pekao | 470 300 zł |
| ING Bank Śląski | 468 987 zł |
| Raiffeisen Polbank | 463 000 zł |
| Credit Agricole | 452 052 zł |
| Bank Millennium | 450 000 zł |
| mBank | 446 196 zł |
| BOŚ Bank | 420 550 zł |
| PKO Bank Hipoteczny | 403 600 zł |
| PKO Bank Polski | 403 600 zł |
| Deutsche Bank | 390 000 zł |
| Bank Pocztowy | 377 000 zł |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 5772,06 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 1,5 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |
| Opracowanie Open Finance na podstawie danych przesłanych przez banki (ankieta wysłana 3 stycznia) | |
Raty kiedyś wzrosną
Każdy podejmujący decyzję o zadłużaniu się powinien wziąć pod uwagę, że w przyszłości jego dochody mogą się zmienić, a raty – w wyniku podwyżek stóp procentowych – mogą wzrosnąć. Póki co, perspektywa takich zmian jest dość odległa. Członkowie Rady sugerują, że na taką decyzję przyjdzie jeszcze poczekać, nawet ponad rok. Co ciekawsze, pojedyncza podwyżka stopy referencyjnej o 25 punktów bazowych niewiele zmieni, może bowiem oznaczać koszt wyższy o kilkanaście złotych na każde 100 tys. zł pożyczone na 30 lat. Nie zapominajmy jednak, że jeszcze 5 lat temu podstawowa stopa procentowa była około 3 razy wyższa niż dziś. Gdyby wróciła do takiego poziomu, to dzisiejsza rata mogłaby wzrosnąć aż o 40 proc. – np. z dzisiejszych 1,5 tys. zł do ok. 2,1 tys. zł miesięcznie. Realizacja takiego scenariusza jest jednak bardzo mało prawdopodobna, choć nie można jej z całą pewnością wykluczyć.
Bartosz Turek, analityk Open Finance