Czy właściciel może odmówić wstępu do swojego lokalu osobom, które są zobowiązane do przeprowadzenia kontroli okresowej instalacji gazowej czy elektrycznej?
Instytucja wspólnoty mieszkaniowej oraz wynikające z niej obowiązki i prawa właścicieli lokali względem wspólnoty oraz obowiązki i prawa wspólnoty względem właścicieli lokali mogą być źródłem potencjalnych konfliktów, u podstawy których leży faktyczna lub tylko postrzegana opozycja interesu zbiorowego i interesu indywidualnego.
Jest oczywiste, iż własność i korzystanie z lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym o statusie wspólnoty mieszkaniowej rodzi pewne uciążliwości dla właścicieli lokali, wynikające między innymi z bardzo bliskiego sąsiedztwa fizycznego wszystkich użytkowników lokali oraz z bardzo bliskiego sąsiedztwa dwóch praw: prawa indywidualnego (odrębnej własności) i prawa zbiorowego (współwłasności nieruchomości wspólnej). Przy czym znamienne jest, że w pewnych aspektach sprawy, granica obszaru praw indywidualnych i obszaru praw zbiorowych jest nieciągła – w szczególności dotyczy to elementów nieruchomości wspólnej położonych w obszarze lokali będących przedmiotem odrębnej własności (ściany konstrukcyjne, stropy, piony instalacji budynku etc.) oraz dotyczy to lokalu jako części budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i obowiązków jakie nakłada prawo budowlane na właścicieli i zarządców budynków.
Obowiązkiem szczególnie istotnym dla właścicieli i zarządców budynków jest obowiązek poddawania budynku okresowym kontrolom stanu technicznego nałożony przepisami Art.62 ustawy Prawo budowlane. Upraszczając: typowe kontrole, o których mowa wyżej, to w szczególności kontrole:
– roczne (nie rzadziej niż raz w roku), obejmujące kontrole ogólnobudowlane, instalacji i urządzeń ochrony środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych;
– pięcioletnie (nie rzadziej niż raz na pięć lat), obejmujące kontrole stanu technicznego budynku, jego przydatności do użytkowania, estetyki wraz z otoczeniem oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
Ze względu na fakt, iż prawo budowlane nie dzieli budynków wspólnot mieszkaniowych na części wspólne i lokale stanowiące odrębny przedmiot własności, obowiązek kontroli budynku obejmuje całość obiektu, a kontrole instalacji obejmują całość instalacji (w uproszczeniu: piony i poziomy) i elementów budynku, bez względu na to, czy te instalacje lub te elementy są dostępne z części wspólnych budynku czy też z lokali stanowiących odrębny przedmiot własności.
Zatem uprawniona jest teza, iż właściciele i zarządcy budynków są odpowiedzialni za kontrole okresowe budynków wspólnot mieszkaniowych rozumianych jako części wspólne i odrębne lokale. Czyli wszyscy właściciele lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca tegoż budynku odpowiadają za kontrole techniczne i przedmiotu współwłasności (nieruchomości wspólnej) i lokali odrębnych, stanowiących własność indywidualną.
Ten stan rzeczy jest dość niefortunny, gdyż zdarzają się sytuacje, w których właściciel odrębnego lokalu nie udostępnia lokalu (bądź co bądź swojej własności) dla przeprowadzenia prawem wymaganych kontroli okresowych stanu technicznego. Motywacje takiego postępowania mogą być różne. Może to być zwłaszcza konflikt ze wspólnotą i negowanie jej wszystkich działań.
Problem dostępu do lokali stanowiących odrębną własność dla wykonania kontroli stanu technicznego budynku został niestety pominięty przez ustawodawcę – w Art.13 ust.2 ustawy o własności lokali zapisano obowiązki właścicieli lokali w brzmieniu: Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Zatem nie przewidziano w tym przepisie wstępu do lokalu, celem przeprowadzenia obowiązkowej kontroli okresowej stanu technicznego budynku, jego instalacji i urządzeń. W tym stanie rzeczy w przepisach ustawy o własności lokali, obowiązek udostępnienia lokalu do celów kontroli okresowej można wywieść z:
– art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali (właściciel ma obowiązek utrzymywać swój lokal w należytym stanie i współdziałać z innymi właścicielami lokali w ochronie dobra wspólnego);
– art. 27 ustawy o własności lokali (właściciel ma obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną) jako, że realizacja obowiązkowych okresowych kontroli obiektu budowlanego – tu budynku (na który składa się część wspólna budynku i lokale odrębne) w pełnym zakresie, może być traktowana jako:
– utrzymanie lokali w należytym stanie,
– ochrona dobra wspólnego,
– działanie bezpośrednio wynikające z zarządu nieruchomością wspólną.
Pewną pomocą może tu być treść Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Można rzec: minister zauważył lokale w budynkach, wprawdzie przez pryzmat ich użytkowników, a nie ich właścicieli, ale dobre i to. Zdefiniowano lokal i użytkownika lokalu:
§ 3 [Definicje] Użyte w rozporządzeniu określenia oznaczają:
1) lokal – wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb, wraz z innymi pomieszczeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi, lub też budynek mieszkalny, w którym znajduje się tylko jeden lokal mieszkalny, jeżeli taki dom lub lokal posiada odrębne wejście z zewnątrz budynku lub z klatki schodowej,
2) użytkownik lokalu – osoby fizyczne albo osoby prawne lub jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, faktycznie użytkujące ten lokal oraz m.in. dość dokładnie zdefiniowano instalacje (np. gazową i elektryczną).
W dalszej części rozporządzenia (§ 3 pkt 13 i 16 ) m.in. dość dokładnie zdefiniowano instalacje, np. gazową i elektryczną:
– instalacja gazowa – układ przewodów gazowych w budynku wraz z armaturą, wyposażeniem i urządzeniami gazowymi, mający początek w miejscu połączenia przewodu z kurkiem głównym gazowym odcinającym tę instalację od przyłącza, a zakończenie na urządzeniach gazowych wraz z tymi urządzeniami,
– instalacja elektryczna – układ przewodów i kabli w budynku wraz ze sprzętem i osprzętem elektroinstalacyjnym, urządzeniami, aparaturą rozdzielczą i sterowniczą, układem pomiarowo-rozliczeniowym, urządzeniami zabezpieczającymi i ochronnymi oraz uziemieniami, mający początek na zaciskach wyjściowych wewnętrznych linii zasilających w złączu i koniec na gniazdach wtyczkowych, wypustach oświetleniowych i zainstalowanych na stałe odbiornikach zasilanych energią elektryczną.
W rozdziale 5 Rozporządzenia zatytułowanym Użytkowanie lokali w § 17 dotyczącym sposobu użytkowania instalacji gazowej w ust.2 zawarto dwa obowiązki użytkowników lokali w zakresie udostępniania lokali:
W czasie użytkowania instalacji gazowej użytkownik lokalu powinien:
1) udostępniać lokal właścicielowi budynku lub dostawcy gazu dla wykonywania ich obowiązków
2) udostępniać lokal w celu przeprowadzenia przez odpowiednie służby kontroli instalacji i urządzeń gazowych, przewodów i kanałów spalinowych, wentylacyjnych, a także innych instalacji i urządzeń, oraz ściśle wykonywać zalecenia pokontrolne.
W § 18 dotyczącym sposobu użytkowania instalacji elektrycznej w ust.2 również zawarto dwa obowiązki użytkowników lokali w zakresie udostępniania lokali:
W czasie użytkowania instalacji elektrycznej w lokalu użytkownik lokalu powinien:
1) udostępniać lokal dla wykonania obowiązków obciążających właściciela budynku oraz dostawcę energii elektrycznej,
2) udostępniać lokal w celu przeprowadzania kontroli i badania instalacji elektrycznej przez odpowiednie służby oraz ściśle wykonywać zalecenia pokontrolne.
[Właściwie w obu w/w przepisach punkty 9 są jedynie uściśleniami punktów 1, a wobec zapisów § 17 ust.2 pkt 9 w brzmieniu a także innych instalacji i urządzeń, zapis § 18 ust.2 pkt 9 wydaje się być zbędny, co świadczy o braku konsekwencji w redakcji.]
Wprawdzie wyżej powołane rozporządzenie ma dotyczyć warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, a udostępnianie lokali przez użytkowników jest raczej warunkiem prawnym niż technicznym, nadto w treści powołanych przepisów użyto pod adresem użytkownika lokalu słowa powinien co jest niewątpliwie słabsze do np. ma obowiązek, tym niemniej istnieje szansa, iż niewielu użytkowników lokali będzie wnikliwie badało, na ile są legalnie zobowiązani przepisami w/w Rozporządzenia.
Jak zatem postępować z właścicielami lokali, którzy odmawiają wstępu do swoich lokali celem przeprowadzenia kontroli okresowej np. instalacji gazowej lub elektrycznej?
Oczywiście należy tych właścicieli zapoznać z obowiązującymi, w tym zakresie, przepisami prawa i ich pozycją prawną w świetle tych przepisów. Tu można użyć też mocnego argumentu, iż właściciel lokalu, który odmawia przeprowadzenia obowiązkowej kontroli okresowej stanu technicznego instalacji w obszarze swojej własności, naraża się na potencjalną odpowiedzialność cywilną, a nawet karną jako osoba, która swoim działaniem lub zaniechaniem może w szczególnych przypadkach spowodować zagrożenie życia i zdrowia użytkowników budynku, a także przyczynić się do zniszczenia mienia znacznej wartości (tu: katastrofa budowlana – zagrożenie wybuchem gazu lub pożarem na skutek wadliwego działania instalacji elektrycznej).
Jeśli żadne argumenty nie skutkują pozostaje:
1) droga sądowa – powództwo cywilne wspólnoty mieszkaniowej o zobowiązanie właściciela lokalu do udostępnienia lokalu dla celu przeprowadzenia obowiązkowej kontroli okresowej instalacji (gazowej, elektrycznej);
2) droga administracyjna – wniosek skierowany przez wspólnotę do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o wszczęcie postępowania w sprawie naruszenia przez właściciela lokalu przepisu art. 62 ust.1 pkt 2 Prawa budowlanego i § 17 ust.2 pkt 9 w/w Rozporządzenia – poprzez uniemożliwienie przeprowadzenia okresowej kontroli instalacji (gazowej, elektrycznej) w lokalu, jako części tej instalacji w budynku.
3) droga cywilna – powiadomienie przez wspólnotę mieszkaniową dostawcy (gazu, energii elektrycznej), iż wobec uniemożliwienia przez odbiorcę dokonania kontroli okresowej instalacji (gazowej, elektrycznej) w lokalu odbiorcy istnieje ryzyko nieprawidłowości w tej instalacji – poparte sugestią rozważenia odłączenia instalacji w lokalu od instalacji w części wspólnej i zawieszenia dostawy (gazu, energii elektrycznej) do czasu wykonania obowiązkowych, prawem przewidzianych kontroli.
Wprawdzie żadna z w/w dróg nie daje gwarancji pewnego sukcesu, ale aktywność wspólnoty w walce o udostępnienie lokalu dla kontroli co najmniej chroni przed zarzutem bezczynności w przypadku ewentualnej odpowiedzialności administracyjnej, karnej lub cywilnej.
Piotr Zabrzyjewski
Zespół Zarządców Nieruchomości Sp. z o.o.
***
ZZN jest Wyłącznym Patronem działu “Się Mieszka” Kuriera.