Jak sprawdza się deweloper jako zarządca nieruchomości? Czy dalsze zarządzanie wybudowanym zasobem spółki może być dla niej dodatkowym źródłem dochodu czy jest raczej bólem głowy?
Nie da się ukryć, że deweloper odgrywa znaczącą rolę w kształtowaniu się nowej wspólnoty mieszkaniowej. Zasiedlanie budynku wielolokalowego trwa czasem latami, więc właścicielom – nawet jeśli ich udziały w nieruchomości przekroczą połowę – trudno się na początku zorganizować, powołać wspólnotę i wybrać zewnętrznego zarządcę. Ponadto po wprowadzeniu się do nowego mieszkania właściciele myślą przede wszystkim o zagospodarowaniu swojego M – dopiero gdy ułożą panele podłogowe, pomalują ściany i ustawią meble, zaczynają się interesować otoczeniem. A tymczasem mijają kolejne miesiące, podczas których ktoś musiał prowadzić zarządzanie budynku, co w fazie początkowej jego istnienia jest ze względów formalnych szczególnie trudne.
Wykorzystywanie tej sytuacji przez niektórych deweloperów i nadużywanie swej pozycji jeszcze niedawno nie należało do rzadkości. Nie tylko małe spółki deweloperskie chętnie zapewniały sobie dodatkowe źródło przychodu z zarządzania, wpisując do aktów notarialnych kilkuletnie zarządzanie wybudowanym zasobem. Okres ten trwał najczęściej 3 lata, tyle co rękojmia, dzięki czemu egzekwowanie przez mieszkańców usuwania usterek w częściach wspólnych budynków było utrudnione. Na szczęście praktyki te ukrócił Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumenta, który w uzasadnieniu wyroku z 2006 roku przeciwko jednemu z deweloperów napisał: „W chwili sprzedaży lokali mieszkalnych, własność nieruchomości oraz związane z tym prawa przechodzą w całości na właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową. Od tego momentu wszelkie stosunki prawne pomiędzy pozwanym [tutaj: deweloperem] a właścicielami nieruchomości powinny być zawierane na zasadzie dobrowolności. Właściciele lokali mają więc prawo powierzyć zarząd nad nieruchomością pozwanemu bądź jakiemukolwiek innemu podmiotowi, a decyzja w tym zakresie należy wyłącznie do nich. Poprzez zastrzeżenie dokonane w zakwestionowanym postanowieniu pozwany, wykorzystując swoją przewagę kontraktową istniejącą w chwili zawierania umowy, pozbawia mieszkańców przysługującego im prawa do swobodnego wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomością, narzucając korzystanie ze swoich usług.”
Innymi słowy, zarząd dewelopera w trybie przepisu art. 18 ustawy o własności lokali jest z założenia tymczasowy. W praktyce przyjęło się, że okres ten nie powinien trwać dłużej niż 1 rok, co nie znaczy, że jest to okres w jakikolwiek sposób gwarantowany – gdyby w umowie sprzedaży lokalu znalazł się zapis zapewniający deweloperowi 12-miesięczny okres zarządzania nieruchomością, postanowienie takie mogłoby zostać zaskarżone do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumenta i – jak można sądzić – bardzo prawdopodobne byłoby uznanie takiego postanowienia za niedozwoloną klauzulę umowną.
Problem ten znalazł swoje odbicie także w Kodeksie Dobrych Praktyk opracowanym przez Polski Związek Firm Deweloperskich – zgodnie z jednym z zapisów tego (dobrowolnego, ale powszechnie szanowanego) kodeksu, po zakończeniu inwestycji firma deweloperska będąca członkiem PZFD powinna podjąć działania w celu zorganizowania zarządu nieruchomością oraz udzielić pomocy przy organizowaniu wspólnot mieszkaniowych.
Co na temat zarządzania swoimi nieruchomościami oraz współpracy z zarządcami nieruchomości mówią sami deweloperzy?
– Skupiamy się na przedmiocie swojej działalności, czyli na budowie i sprzedaży mieszkań, a kwestię zarządzania pozostawiamy profesjonalistom – stwierdza jednoznacznie Daria Borkowska z firmy Inpro SA, trójmiejskiego dewelopera. – W mojej ocenie zatrudnienie firmy zewnętrznej jest wygodne dla dewelopera, jest też lepszym rozwiązaniem dla klienta, bo w razie problemów nabywca mieszkania może zgłaszać swoje uwagi dwóm podmiotom, czyli zarządcy i deweloperowi. W ten sposób zarządca dostaje zgłoszenie dwutorowo: bezpośrednio od lokatora i od dewelopera, a ten ostatni może się przekonać, czy zarządca dobrze funkcjonuje i czy warto wybrać go przy kolejnej inwestycji.
Inpro wybiera zarządcę swoich osiedli w przetargu, kierując się jego opinią na rynku i ceną. Nie ma żadnych przeszkód, by po zawiązaniu się wspólnoty mieszkańcy wybrali nowego zarządcę.
– Deweloperom zdecydowanie bardziej opłaca się przekazać zarządzanie nieruchomościami firmom zewnętrznym – potwierdza Roma Pikulska z poznańskiego Red Parku. – Główne przychody dewelopera wynikają ze sprzedaży mieszkań, a angażując się w zarządzenie deweloper blokuje swój dalszy rozwój w sektorze pozyskiwania nowych gruntów i budowy nowych inwestycji mieszkaniowych. Real Estate Development również zatrudnia do zarządzania zewnętrzne firmy, co umożliwia nam skupienie się na głównym biznesie i nie obciąża pracowników działu obsługi, którzy mogą poświęcić czas na pracę z nowymi klientami. Jest to także zazwyczaj wola mieszkańców – w razie problemów bardziej ufają oni zewnętrznej firmie,.
Zdaniem Romy Pikulskiej, rok na zarządzanie tymczasowe to okres idealny – z jednej strony pozwala to firmie na załatwienie najważniejszych formalności w nowym budynku (m.in. uregulowanie kwestii opłat czynszowych), z drugiej strony umożliwia zweryfikowanie, czy zarządca radzi sobie z obowiązkami i czy mieszkańcom warto przedłużyć z nim współpracę.
– Gdy na zarządzanie decyduje się deweloper, z pewnością będzie oczekiwał dodatkowego wynagrodzenia z tytułu odpowiedzialności i obowiązków, które bierze na siebie – twierdzi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development. – W Ronsonie wychodzimy jednak z założenia, że najlepszym rozwiązaniem dla mieszkańców jest przekazanie tego zadania profesjonalnej firmie zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami. Firmy, które zajmują się takim procesem na co dzień, robią to lepiej niż deweloper, który skupia się na realizacji inwestycji. W rezultacie głównym beneficjentem takiego rozwiązania są mieszkańcy. Ponadto układ, w którym tworzenie i realizacja budżetów dotyczących zarządzania nieruchomością powierzone jest niezależnej firmie, jest bardziej transparentny i czytelny dla mieszkańców, niż gdyby robił to deweloper, którego głównym celem jest sprzedaż mieszkań.
W Ronsonie starają się, by wybór zarządcy dla nieruchomości nastąpił jeszcze przed oddaniem inwestycji do użytku, wtedy możliwe jest płynne przekazanie zarządzania budynkami przez generalnego wykonawcę, który odpowiada za to w trakcie budowy, w ręce profesjonalnego zarządcy.
– I to właśnie ten moment przejęcia budynku jest kluczowy – nowy zarządca musi zapoznać się m.in. z działaniem wszystkich systemów w budynku, a także trybami postępowania w przypadku ewentualnych awarii – uważa Andrzej Gutowski.
Także Ekonbud Fadom, zielonogórski deweloper budujący także w Poznaniu, wychodzi z założenia, że najlepiej oddać zarządzanie nieruchomością wyspecjalizowanej firmie.
– Wydaje się, że niezależny zarządca potrafi bardziej obiektywnie spojrzeć na problem mieszkańca – mówi Agata Nowaczyk z poznańskiego biura sprzedaży Ekonbud Fadom. – Kiedy pojawią się jakieś usterki w inwestycji, obecność zarządcy jako trzeciej strony w rozmowach między deweloperem a klientem, zdecydowane amortyzuje ewentualne napięcia. Staramy się wybierać naszych zarządców w sposób przemyślany – od początku ustalamy warunki przekazywanie inwestycji, a także zakres obowiązków administratora budynku, aby klienci byli zadowoleni. Istotna jest także ścisła współpraca z administratorami nieruchomości – wtedy problemy można rozwiązywać szybko i z pozytywnym skutkiem.
– Odpowiednio przeszkolony profesjonalny zarządca z ramienia dewelopera sprawuje opiekę nad inwestycją, jest najprecyzyjniejszym źródłem informacji dla lokatorów, a także koordynuje sprawny przebieg funkcjonowania prac porządkowych związanych z wykończeniem mieszkań. Administrator reprezentuje też mieszkańców w negocjacjach umów na media, ochronę, sprzątanie, konserwację, utrzymanie zieleni – wylicza Ewelina Juroszek, dyrektor ds. sprzedaży mieszkań Atal SA. – Rok to wystarczający czas, aby zakończyć wszystkie sprawy organizacyjne, odpowiednio wdrożyć i maksymalnie uprościć działanie procedur, a w konsekwencji doprowadzić do sprawnego funkcjonowania nieruchomości. Jest on bardzo ważny, ponieważ wtedy wprowadzają się lokatorzy i w związku z tym kluczowe jest, aby reprezentant dewelopera był blisko nich. Dzięki temu odpowiednio szybko reaguje i wskazuje możliwości na rozwiązywania kwestii remontowych i administracyjnych.
***
Zawodowiec może więcej
komentuje Anna Górecka-Kolasa,
prezes zarządu ZZN,
licencjonowany zarządca nieruchomości
– Zaufany, doświadczony zarządca nieruchomości to bezcenny partner dla każdego dewelopera, który faktycznie dba o potrzeby swoich klientów i o swoją markę. W okresie, gdy na rynku nieruchomości warunki dyktują klienci, zbudowanie zaufania przez firmę deweloperską jest sprawą dla jej istnienia kluczową. Jedynie profesjonalny duet dewelopera i zarządcy jest w stanie zapewnić kupującemu satysfakcję z mieszkania nie tylko w momencie podpisywania umowy kupna, ale i przez najbliższe lata. A opinia o deweloperze i jego produkcie utrzymuje się na rynku wręcz przez dziesięciolecia! Sprawne zarządzanie nieruchomością i bieżące niwelowanie ewentualnych niedociągnięć powstałych w procesie budowlanym wpływa pozytywnie na wizerunek dewelopera. Zaufany, doświadczony partner z odpowiednim potencjałem ludzkim i kapitałem jest w takim przypadku bezcenny, szczególnie po uwolnieniu zawodu zarządcy nieruchomości, gdzie to do tej profesji trafiają i oferują usługi nie zawsze osoby o odpowiednim doświadczeniu i kręgosłupie etycznym. Niewłaściwy wybór zarządcy może skutkować nieefektywnym zarządzaniem i powstaniem nieplanowanych kosztów czy wręcz szkód na nieruchomości, co przekłada się na zakłócenie komfortu mieszkańców. A przecież po zakupie wymarzonego mieszkania – często przy wsparciu finansowym rodziny lub zaciąganym na lata kredycie – mieszkańcy mają prawo do niezakłóconego odpoczynku i radości z przebywania z bliskimi.
***
ZZN jest wyłącznym patronem działu Się Mieszka
