Mieszkanie na wynajem nadal opłacalne

5,19 proc. wynosi obecnie przeciętna rentowność netto inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach w Polsce. Z aktualnych danych wynika, że najlepiej wróży posiadaczowi lokal w Gdańsku (6,5 proc.) i Katowicach (6 proc.). Najniższe w historii stopy procentowe nie zachęcają do odkładania oszczędności na lokatach i w obligacjach skarbowych. To wprawdzie bezpieczne sposoby na pomnażanie kapitału, ale ich efektywność jest obecnie bardzo niska, wiele z lokat dostępnych w bankach nie pokrywa nawet inflacji. Według obliczeń Open Finance, po uwzględnieniu inflacji i podatku przeciętna roczna lokata przynosi dziś posiadaczowi 1 proc. straty rocznie, podczas gdy kilka lat temu były to jeszcze prawie 4 proc. na plusie. Część środków wycofanych z lokat trafia na rynek nieruchomości, a kupowane mieszkania lądują na liście ofert lokali na wynajem.

Gdzie można zarobić najwięcej?

Choć potencjalne zyski prezentują się atrakcyjnie, należy pamiętać, że inwestycja w mieszkanie na wynajem to nie bułka z masłem – nie każdy lokal pozwoli zarobić 5-6 proc. rocznie, nie zawsze uda się szybko znaleźć najemców, a każdy miesiąc, gdy nieruchomość stoi pusta, generuje tylko koszty. Dlatego dobór odpowiedniego mieszkania i najemców jest niezwykle ważny. Liczy się nie tylko miasto, ale i dzielnica, osiedle czy blok – należy również uwzględnić metraż, liczbę pokoi i standard mieszkania, a dobry wybór sprawi, że nieruchomość znajdzie najemców bardzo szybko.

Biorąc pod uwagę ceny mieszkań oraz stawki najmu wygląda na to, że najwięcej zarobić można kupując mieszkanie na wynajem w Gdańsku (6,53 proc. rocznie netto) i Katowicach (5,98 proc.), a 5,5 proc. lub więcej oferują też Białystok, Lublin, Tychy i Warszawa. Z naszych analiz wynika, że średnio najmniej zyskamy inwestując w lokal w Kielcach (3,76 proc. rocznie netto) i Poznaniu (4,12 proc.). Nie znaczy to oczywiście, że w tych miastach nie ma szansy na zyskowną inwestycję – to po prostu średnie pochodzące z cen mieszkań i stawek najmu. Także w tych ostatnich miastach nieruchomość może przynieść nawet 7 czy 8 proc. zysku rocznie.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w kwietniu 2017 roku

Miasto	Mediana ceny zakupu mkw. mieszkania	Mediana stawki najmu (za mkw.) pomniejszona o 5%	Rentowność najmu netto
Białystok	4 299 zł	29,76 zł	5,53%
Bydgoszcz	4 617 zł	27,94 zł	4,77%
Gdańsk	5 623 zł	44,48 zł	6,53%
Katowice	4 650 zł	35,21 zł	5,98%
Kielce	3 785 zł	19,79 zł	3,76%
Kraków	6 515 zł	38,00 zł	4,50%
Lublin	4 854 zł	34,05 zł	5,50%
Łódź	4 586 zł	30,32 zł	5,31%
Poznań	5 850 zł	31,33 zł	4,12%
Rzeszów	4 583 zł	26,43 zł	4,49%
Szczecin	4 841 zł	30,92 zł	4,90%
Tychy	4 100 zł	28,50 zł	5,51%
Warszawa	7 352 zł	50,89 zł	5,51%
Wrocław	5 866 zł	40,95 zł	5,48%
Zielona Góra	3 679 zł	21,23 zł	4,24%

Warszawa droga, ale kusząca

Planując inwestycję w mieszkanie należy jednak mieć na uwadze nie tylko wysokość potencjalnych zysków, ale i to, co będzie działo się w przyszłości. Czy wartość i atrakcyjność nieruchomości ma szansę rosnąć? Czy za 10 lat nadal łatwo będzie znaleźć najemców? Warto zwracać uwagę na potencjał miasta (te wyludniające się nie wróżą najlepiej), dzielnicy (kwestia komunikacji z pozostałymi) czy dokładnej lokalizacji.
Zdecydowanie największym i najbardziej dynamicznym rynkiem jest Warszawa i to tutaj najchętniej inwestują nie tylko osoby fizyczne, ale i pojawiające się w Polsce fundusze. Średnie ceny zakupu są tu zdecydowanie najwyższe (7,3 tys. zł za mkw.), a za atrakcyjne mieszkanie trzeba zapłacić jeszcze więcej. Ale i stawki najmu odstają od tych w innych miastach. Z danych Domiporta.pl wynika, że za metr kwadratowy wynajmowanego mieszkania trzeba średnio zapłacić prawie 51 zł. Wg statystyk Narodowego Banku Polskiego, czynsz za kawalerkę w Warszawie wynosi 1,6-1,7 tys. zł, za mieszkanie dwupokojowe można uzyskać średnio około 2,2-2,3 tys. zł, a za trzypokojowe – 3-3,1 tys. zł.

Uwaga na ryzyko Mieszkania Plus

Dla inwestorów czerpiących zyski z mieszkań na wynajem jednym z największych zagrożeń jest rosnąca podaż przy malejącym popycie.

– Planowana budowa lokali na wynajem w całej Polsce w ramach programu Mieszkanie Plus stanowi właśnie zagrożenie tej kategorii. Przede wszystkim ma powstać docelowo prawie trzy miliony mieszkań o dużo niższych czynszach niż te, które oferuje komercyjny rynek – zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. – Będą to nowe (a zatem atrakcyjne dla najemców) lokale z opcją najmu z dojściem do własności – dodaje.
Ale diabeł tkwi w szczegółach. Po pierwsze: ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wskazuje katalog osób uprawnionych do uzyskania statusu najemcy w mieszkaniach programu, a są to między innymi osoby o względnie niższych dochodach, osoby wychowujące dziecko z orzeczoną niepełnosprawnością, osoby, które wychowują co najmniej jedno dziecko oraz osoby, które nie posiadały do tej pory prawa własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
– To znacząco zawęża grono beneficjentów. Osoby wynajmujące dziś na warunkach rynkowych mieszkania w większości przypadków nie spełniają kryteriów do skorzystania z najmu w ramach Mieszkania Plus w pierwszej kolejności – zastrzega ekspert Domiporta.pl. – Oni nadal będą wynajmować mieszkania na rynkowych warunkach.

Warto też zwrócić uwagę na miejsca, w jakich powstają mieszkania w programie: nie są to zwykle najbardziej poszukiwane lokalizacje. Dodatkowo, część potencjalnych chętnych może zostać odstraszona przez formułę najmu instytucjonalnego, który zezwala na eksmisję w szybkim trybie bez prawa do lokalu zastępczego.
Póki co, Mieszkanie Plus jest melodią przyszłości. Wprawdzie na kilku budowach praca idzie już pełną parą, ale nie wiadomo, ilu będzie chętnych na poszczególne lokale i jak dokładnie będzie wyglądał nabór.

Marcin Krasoń, Home Broker
Maciej Górka, Domiporta.pl
Jak była liczona rentowność najmu

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za mkw. mieszkania miesięcznie), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.