Decyzja o budowie domu jest jedną z najważniejszych, jakie w życiu podejmujemy, a przygodę z nią rozpoczynamy od znalezienia odpowiedniego gruntu – ten wybór ten jest kluczowy w powodzeniu całego projektu realizatorskiego.
Aby uniknąć problemów, powinniśmy przede wszystkim zweryfikować kompleksowo wszystkie parametry działki, np. stan prawny, przeznaczenie, uzbrojenie, dojazd oraz plany gminy wyznaczone przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie te działania pozwolą nam nie tylko stwierdzić przydatność gruntu, ale i oszacować przyszły kształt i koszty inwestycji.
Zabudowa
Informację, pod jaką zabudowę przeznaczony jest grunt, uzyskać można w wydziale zagospodarowania gminy. Po otrzymaniu numeru działki urzędnik sprawdzi, czy ma ona charakter budowlany. Następnie należy uzyskać wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który pozwoli na określenie, jaki dom w danym miejscu można postawić: piętrowy, parterowy, o większej czy mniejszej powierzchni.
– W niektórych gminach wniosek o wypis można złożyć przez Internet. Czas oczekiwania na decyzję wynosi do 14 dni, a koszt to 50 zł za wypis i 20 zł za każdą stronę wyrysu. Tam gdzie nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na decyzję można oczekiwać wtedy do dwóch miesięcy, a usługa kosztuje 107 złotych – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl.
Uwaga: zarówno wypis z planu, jak i decyzję o warunkach zabudowy uzyskać można nie będąc właścicielem działki, ani nie deklarując chęci jej kupna.
Czy warto budować?
Częściową odpowiedzią na pytanie, czy na działce opłaca się w ogóle budować, jest wypis z planu lub decyzja o warunkach zabudowy, które określają, w jaki sposób można teren zagospodarować. W niektórych przypadkach dopasowanie projektu domu do określonych wymagań może być zbyt kosztowne.
– Są również sytuacje, w których cechy samej działki mogą podnosić koszty budowy, np. gdy grunt leży w pobliżu zbiornika wodnego. Poziom wód gruntowych może być na tyle wysoki, że konieczna będzie rezygnacja z piwnicy lub położenie dodatkowej hydroizolacji. Warto zamówić wtedy badanie geotechniczne, które wykona specjalistyczna firma. Ich koszt może sięgnąć tysiąca złotych – wyjaśnia Maciej Górka.
Stan prawny
Zdaniem Macieja Górki, sprawdzenie stanu prawnego ma kluczowe znaczenie dla kupującego działkę. Najważniejszym dokumentem, dzięki któremu potwierdzimy własność, jest odpis z księgi wieczystej, który powinien posiadać sprzedający. Aktualny jest jednak tylko ten wydany w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Odpis można uzyskać również samodzielnie – w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego lub w Elektronicznym Rejestrze Ksiąg Wieczystych. Należy zwrócić szczególną uwagę na ujawnione w niej wzmianki – to dopiero zapowiedzi ewentualnych wpisów.
Trzeba sobie jednak zdawać sprawę, że nie wszystkie istotne informacje znajdziemy w księdze wieczystej. Może się np. okazać, że gmina ma prawo pierwokupu, lub – w przypadku nabywania prawa użytkowania wieczystego – jest ono obciążone zobowiązaniami (np. warunek zabudowy w określonym terminie). O pomoc w weryfikacji i ustaleniu stanu prawnego możemy zwrócić się do specjalisty, np. wykwalifikowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami, który – mając doświadczenie w podobnych transakcjach – ostrzeże nas przed ewentualnym zagrożeniem.
Zgłoszenie zamiast pozwolenia na budowę
W lutym br. Sejm uchwalił zmiany w ustawie Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) dotyczące rezygnacji z wymogu uzyskania pozwolenia na budowę dla domów jednorodzinnych. W przypadku budowy domu, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki, wystarczające będzie samo zgłoszenie projektu budowlanego inwestycji do urzędu gminy. Jeżeli w ciągu 30 dni starostwo nie wniesienie sprzeciwu, można rozpocząć realizację inwestycji w trybie tzw. domniemanie zgody budowlanej.
Zniesienie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę dotyczy zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i garaży oraz budynków gospodarczych, związanych z budownictwem jednorodzinnym. Konieczność uzyskania pozwolenia na budowę na dotychczasowych zasadach wymagana będzie jednak w przypadku negatywnego wpływu środowiskowego inwestycji. Obowiązek uzyskania pozwolenia pozostanie także w stosunku do budynków o wysokości przekraczającej 12 m i o kubaturze ponad 5 tys. m sześc.
Uzbrojenie i dojazd
Na koszty budowy domu wpływa konieczność doprowadzenia do niego mediów: prądu, wody, gazu oraz konieczność odprowadzenia ścieków. Jeśli mediów brakuje, kanalizację można zastąpić biologiczną oczyszczalnią ścieków, a gaz – prądem. Woda i energia elektryczna są jednak niezbędne. Dokładny koszt instalacji zależy od odległości i warunków technicznych. Może wynieść zarówno kilka jak i kilkanaście tysięcy złotych. Informację o uzbrojeniu działki znaleźć można w wypisie z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.
– Natomiast możliwość dojazdu na działkę samochodem nie oznacza, że teren ma dostęp do drogi publicznej, droga dojazdowa może bowiem leżeć na czyimś gruncie. Weryfikacja tej kwestii jest bardzo ważna – bez dostępu do drogi o szerokości co najmniej 5m nie można budować domu. Informacje o dostępie do niej znaleźć można w wypisie z planu zagospodarowania lub w decyzji o warunkach zabudowy – zauważa Maciej Górka.
Finasowanie
Gdy zdecydujemy się już na zakup działki, należy przygotować się na kolejne formalności. O ile w przypadku środków własnych procedura jest prosta, o tyle chcąc zaciągnąć na kredyt jesteśmy zobowiązani do przygotowania dla banku określonych dokumentów.
– Przede wszystkim bank będzie chciał upewnić się, że grunt przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową, a do poświadczenia tej informacji wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy lub zaświadczenie o przeznaczeniu w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego Jest to kluczowa deklaracja zarówno dla banku, jak i kredytobiorcy, ponieważ banki z reguły nie są chętne do kredytowania kredytem mieszkaniowym działek rolnych lub użytkowych. Kolejnymi wymaganymi dokumentami są odpis księgi wieczystej oraz wypis i wyrys z rejestru gruntów, które potwierdzają między innymi powierzchnię działki oraz dane właściciela. Mimo przygotowania wszystkich formalności możemy rozczarować się w momencie, gdy będziemy chcieli wziąć kredyt tylko na samą działkę. Część banków nie przewiduje możliwości ustanowienia zabezpieczenia kredytu na niezabudowanej działce, w takim przypadku musimy przedstawić inną nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu na jej zakup – wyjaśnia Górka.
Jaki wybrać kredyt ?
Kredyt na zakup działki w praktyce niewiele różni się od kredytu na zakup gotowego mieszkania, czy też w inwestycji realizowanej przez dewelopera. Warto jednak zwrócić uwagę na pewne szczegóły, które wyróżniają taki cel kredytowania.
Budowlana, siedliskowa, rolna?
– Podejście banków do finansowania transakcji zakupu gruntu zależy od charakteru działki. Jeśli jest to działka budowlana, to praktycznie w każdym banku uda nam się uzyskać kredyt. Mniejszy wybór ofert będą miały osoby nabywające działkę siedliskową, a nieliczne tylko banki sfinansują zakup gruntu rolnego kredytem mieszkaniowym – sugeruje Michał Krajkowski z Notus Doradcy Finansowi.
Działka budowlana
– Jednak nawet kupując działkę o charakterze budowlanym nie w każdym banku uzyskamy taki kredyt na takich samych zasadach. Większość instytucji skredytuje taki zakup oraz zabezpieczy się na tej działce. Jednak przykładowo banki BPH i Pekao SA udzielą kredytu na taki cel, ale będą wymagać zabezpieczenia na innej nieruchomości, np. na mieszkaniu czy domu. Ciekawe rozwiązanie stosuje także Deutsche Bank, który owszem, udzieli kredytu na zakup działki budowlanej, ale kredytobiorca będzie musiał udokumentować posiadanie 150 tys. zł środków własnych lub zdolność kredytową pozwalającą na zaciągnięcie w przyszłości kredytu w takiej wysokości. W ocenie banku zakup działki jestem zatem niejako wstępem do przyszłej budowy domu. Jednak 150 tys. zł pozwoli na wybudowanie raczej niewielkiego domu niż okazałej rezydencji. Podobne w skutkach rozwiązania stosuje także Getin Bank. W tym banku kredyt na zakup działki musi być już połączony z kredytem na budowę domu. Nie ma możliwości skredytowania zakupu działki jako samodzielnego celu – zauważa Michał Krajkowski z Notus Doradcy Finansowi.
W przypadku kredytu na zakup działki budowlanej marże kredytu, wielkość wkładu własnego, czy okres kredytowania są ustalane praktycznie w taki sam sposób, jak dla kredytu na zakup np. mieszkania.
Tabela 1. Maksymalne wskaźniki LTV i okres kredytowania dla kredytu na zakup działki budowlanej.
| Bank | Maksymalne LTV | Maksymalny okres spłaty | Uwagi |
| Alior | 90% | 30 lat | |
| BGŻ | 90% | 30 lat | |
| 80% | 35 lat | ||
| BOŚ | 90% | 35 lat | |
| BPH | 80% | 30 lat | Zabezpieczenie na innej nieruchomości |
| Deutsche Bank | 90% | 35 lat | |
| Eurobank | 90% | 30 lat | |
| Getin Bank | 90% | 35 lat | Tylko kredyt na zakup działki i budowę domu |
| ING | 80% | 35 lat | |
| mBank | 90% | 35 lat | |
| Bank Millennium | 90% | 35 lat | |
| Pekao SA | 60% | 30 lat | Zabezpieczenie na innej nieruchomości |
| PKO BP | 90% | 35 lat | |
| Raiffeisen Polbank | 50% | 20 lat |
Źródło: Notus Doradcy Finansowi
Działki siedliskowe i rekreacyjne
– Nieco trudniejszy wybór mają osoby, które chcą zakupić działkę o charakterze siedliskowym, czy też działkę rekreacyjną. Wybór banków jest znacznie ograniczony, a w tych bankach, które udzielą takiego kredytu, często musimy wykazać znacznie większy wkład własny. Przykładowo Bank Millennium udzieli kredytu na maksymalnie 60 proc. wartości. Z kolei w PKO BP działka siedliskowa nie może być większa niż 1 hektar. W bankach, które udzielą kredytu na działkę siedliskową, wartość tej nieruchomości jest z reguły ograniczona tylko do wartości budynku, który jest wybudowany. Oznacza to, że inaczej niż przy działach budowlanych sama wartość gruntu nie jest przyjmowana w wycenie nieruchomości– mówi Michał Krajkowski.
Wymagane dokumenty
W zakresie wymaganych dokumentów kredyt na zakup działki także niewiele różni się od kredytu na zakup mieszkania czy domu. Niezbędne, oprócz dokumentów potwierdzających dochód, jest dostarczenie umowy przedwstępnej, odpisu księgi wieczystej czy dokumentu potwierdzającego prawo własności sprzedającego. Dokumentem wyróżniającym takie transakcje jest konieczność dostarczenia decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Wymienione dokumenty pozwolą na określenie stanu prawnego działki i odpowiedzą na pytanie czy jest to działka przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Ponadto każdy bank będzie wymagał przedstawienia wypisu i wyrysu z rejestru gruntów.
Sytuacja na rynku gruntów
Daniel Krawczak z Nest Group, członek Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, zwraca uwagę na to, że aktualna sytuacja na rynku działek jest na tyle nietypowa, że nie da się jej porównać do żadnego okresu z ostatnich kilkunastu lat, a nawet chyba dłuższego. Jest to spowodowane nietypowym stanem całej gospodarki, co znakomicie odzwierciedla się właśnie na rynku działek. Niektóre branże gospodarki świetnie się rozwijają, a inne mają duże trudności, podobnie jest z sytuacją gruntów.
Ponadto rynek gruntów rządzi się w dużej mierze innymi prawami, niż pozostałe segmenty rynku nieruchomości. Różnica polega przede wszystkim na tym, że grunty są podstawowym i pierwotnym produktem niezbędnym do rozpoczęcia każdej inwestycji, w związku z czym popyt na działki jest uzależniony właśnie od potrzeb konkretnej branży gospodarki. W ostatnich kilkunastu latach, zwłaszcza w okresie boomu, który mieliśmy kilka lat temu i sytuacji późniejszej, wzrosty i spadki w poszczególnych segmentach rynku gruntów były w miarę równomierne i proporcjonalne, niezależnie od przeznaczenia danej działki i jej położenia. Czyli jeśli mieliśmy duży popyt na działki mieszkaniowe to także mieliśmy popyt na działki rekreacyjne, usługowe oraz wszelkie inne, niezależnie od ich przeznaczenia i położenia. Wszędzie było dobrze albo wszędzie było źle. Obecnie mamy do czynienia z sytuacją, w której popyt na działki usługowe jest zupełnie inny niż na działki mieszkaniowe czy rekreacyjne. A dodatkowo w każdym z tych segmentów występują znaczne różnice w zależności od szczegółowego przeznaczenia danej działki. Ze względu na spowolnienie gospodarcze i braki kapitału od kilku lat mamy nadal rynek klienta, podaż wszelkiego rodzaju działek jest bardzo duża. Wyjątkiem są tylko dobrze przygotowane działki pod zabudowę wielorodzinną, niektóre działki usługowe oraz bardzo duże areały gruntów rolnych, których właściwie nie ma w ofercie.
– Oczywiście przy ogólnej ocenie tego rynku trzeba brać pod uwagę lokalizację danej działki. Przy analizie rynku inne odniesienie trzeba przyjąć do wszelkich działek leżących w centrach miast, gdzie brakuje już jakichkolwiek wolnych terenów, a trochę inne do obrzeży lub terenów pozamiejskich, gdzie podaż ofert jest zupełnie inna. Drugim niemniej ważnym czynnikiem jest właśnie przeznaczenie danego terenu. Przy tak dużej podaży ofert, zawsze można kupić coś po okazyjnej cenie. Znając przeznaczenie gruntów i możliwości ich zabudowy, specyfikę lokalnego rynku i planowane w okolicy inwestycje, mimo ogólnej stabilizacji lub nawet małego spadku cen niektórych rodzajów gruntów, na inwestycji w ziemię można nadal nieźle zarobić – komentuje Daniel Krawczak.