Mieszkanie w budynku wielorodzinnym to nie tylko ponoszenie kosztów za własne mieszkanie, ale także partycypowanie w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. I choć klatki schodowe, korytarze czy windy zdecydowanie możemy określić jako nieruchomości wspólne, to jednak są też takie elementy, które sklasyfikować trudniej. Dobrym przykładem jest balkon, czyli część nieruchomości, do której dostęp mają wyłącznie mieszkańcy lokalu, z którym jest on połączony. Jednak balkon, a w szczególności jego przednia ściana czy balustrady, to integralna część elewacji budynku, rozumianej jako część wspólna nieruchomości. Stąd ustalenie, kto powinien ponosić koszty związane z remontem balkonu, często budzi wiele wątpliwości.
We wspólnocie mieszkaniowej istnieją dwa rodzaje nieruchomości – nieruchomość wspólna i samodzielne lokale. Nieruchomość wspólna, co do której wszelkie decyzje podejmuje wspólnota mieszkaniowa oraz wyodrębnione lokale, w stosunku do których wszelkie decyzje podejmują ich właściciele. Do nieruchomości wspólnej należy grunt oraz cześć budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
– Zakres obowiązków właścicieli i wspólnoty mieszkaniowej regulują przepisy ustawy o własności lokali – podkreśla Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus. – Największe wątpliwości zarówno w teorii, jak i w praktyce budzą aspekty prawne balkonów. Nie zostały one dokładnie zdefiniowane w ustawie o własności lokali, jednak zazwyczaj są wymieniane w umowach ustanowienia odrębnej własności lokali.
Problemy pojawiają się w praktyce – często dochodzi do sporów, kto ma dbać o balkon, pokrywać koszty jego utrzymania czy remontu. To szczególnie ważne, gdy stan techniczny balkonu może zagrażać zdrowiu lub życiu mieszkańców. Balkon przeznaczony do użytku wszystkich mieszkańców (na przykład balkon przyległy do klatki schodowej lub taras położony na dachu budynku) to bezspornie cześć nieruchomości wspólnej, której koszty remontu czy utrzymania finansuje wspólnota mieszkaniowa. Problem stanowią natomiast balkony i tarasy przeznaczone dla konkretnych lokali, z których korzystają tylko ich właściciele.
Interpretacja, czym jest balkon przylegający do lokalu, od lat stanowi kwestię sporną we wspólnotach mieszkaniowych. Pewne jest, że mieszkańcy lokalu przylegającego do balkonu są jednymi użytkownikami tej przestrzeni, a więc muszą zadbać o jej utrzymanie. Natomiast balkon jest również elementem konstrukcyjnym budynku, a – jak wynika z wielu orzeczeń Sądu Najwyższego – elementy konstrukcyjne stanowią cześć nieruchomości wspólnej, a zatem za remont balkonu jako elementu konstrukcyjnego odpowiadać powinna wspólnota mieszkaniowa.
Wspólnota mieszkaniowa ma w związku z tym prawo, aby w pewnych sytuacjach podejmować uchwały o przeprowadzeniu remontu i obciążeniu jego kosztem poszczególnych jej członków.
– Skoro koszty remontu balkonów mają ponosić w zależności od okoliczności albo poszczególni właściciele, albo członkowie wspólnoty mieszkaniowej czy też jedni i drudzy razem, to uchwała musi określać w miarę precyzyjnie zakres rzeczowy i finansowy remontu, który ma obciążyć wspólnotę – zaznacza Mariusz Łubiński. – Zatem w kwestii balkonów zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej powinien rozróżnić czynności, które obciążają wspólnotę mieszkaniową od tych obciążających właścicieli lokali.
Dobrym rozwiązaniem jest więc zaproponowanie w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej szczegółowego określenia obowiązków właścicieli lokali w stosunku do balkonów – warto przy tym kierować się uchwałami Sądu Najwyższego.