Od 1 stycznia zarządcą nieruchomości może zostać praktycznie każdy. Co czeka rynek po uwolnieniu tego zawodu? Czy nasze mieszkania są bezpieczne?
Do 31 grudnia 2013 r. zawód zarządcy nieruchomości był regulowany administracyjnie przez przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Profesja ta należała do grupy trzech zawodów obsługi rynku nieruchomości, grupy – poza zarządcami – obejmującej także pośredników w obrocie nieruchomościami i rzeczoznawców majątkowych.
Jak było?
Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiowała pojęcie zarządzania nieruchomościami, jako działalność zawodową wykonywaną na zasadach określonych w ustawie, wskazując następnie, iż zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. Głównym regulatorem zawodu zarządcy nieruchomości był minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (dalej: minister). Minister ten określał sposób
i tryb przeprowadzania postępowania kwalifikacyjnego, sposób ustalenia i rodzaje kosztów tego postępowania oraz organizację Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej, którą też powoływał.
Minister określał również regulamin organizacji, program praktyk zawodowych, sposób dokumentowania tych praktyk, w tym wzór dziennika praktyk, a nawet koszt jego wydania. Zarządcą nieruchomości mogła być jedynie osoba fizyczna, która posiadała pełną zdolność do czynności prawych, była niekarana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe, która posiadając wyższe wykształcenie, ukończywszy studia podyplomowe z zakresu zarządzania nieruchomościami, odbywszy praktyki zawodowe z zakresu zarządzania nieruchomościami, uzyskała licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Przy czym prawo do wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości osoba ta nabywała z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości. Z tym też dniem osoba ta mogła używać tytułu zawodowego „zarządca nieruchomości”, który to tytuł podlegał ochronie prawnej.
Rola ministra nie kończyła się na nadawaniu licencji zawodowych – uzgadniał on też standardy zawodowe zarządców nieruchomości, ustalane przez organizacje zawodowe zarządców. Minister czuwał także nad poprawnym wykonywaniem zawodu zarządcy nieruchomości, a – jako swoisty organ nadzoru administracyjnego nad aktywnymi zawodowo zarządcami nieruchomości – wszczynał również postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec tych zarządców nieruchomości, którzy prowadzili swoją działalność w sposób niezgodny ze standardami zawodowymi lub zasadami określonymi w przepisach ustawy. W tego typu sprawach, przekazywanych przez ministra do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (powoływanej przez tegoż ministra), która przeprowadzała postępowanie wyjaśniające, minister na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego orzekał w drodze decyzji o nałożeniu na zarządcę nieruchomości jednej z kar dyscyplinarnych, albo o umorzeniu postępowania. Karami dyscyplinarnymi mogły być: upomnienie, nagana, zawieszenie licencji na okres od 3 miesięcy do 1 roku, pozbawienie licencji z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie, pozbawienie licencji z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie po upływie 3 lat od jej pozbawienia. Ponadto, osoba bez licencji zawodowej, która prowadziłaby działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, podlegała karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.
Tak wyglądał w pewnym przybliżeniu (pominięto część szczegółów i niuansów regulacji) stan prawny i możliwość prowadzenia legalnej działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami do dnia 31 grudnia 2013 roku.
Jak jest?
Z dniem 1 stycznia 2014 roku działalność zawodowa w obszarze zarządzania nieruchomościami została uwolniona. Na podstawie art. 8 ustawy z 13 czerwca 2013 roku o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów uchylono większość przepisów dotyczących zarządzania nieruchomościami. W szczególności zniesiono definicję zawodową zarządzania nieruchomościami, tytuł zawodowy „zarządca nieruchomości”, wymagania niezbędne prowadzeniu działalności zawodowej w tym zakresie, licencje zawodowe w zakresie zarządzania nieruchomościami, a zatem też postępowania kwalifikacyjne, postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej i oczywiście odpowiedzialność karną za prowadzenie działalności z zakresu zarządzania nieruchomościami bez licencji zawodowej.
Co pozostało? Aktualne zasady można streścić bardzo krótko – zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością.
Pozostał jeszcze jeden bardzo niefortunny przepis (art. 186a ustawy o gospodarce nieruchomościami) w brzmieniu:
„Zarządca nieruchomości przekazuje organom wykonawczym gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości dane dotyczące czynszów najmu lokali mieszkalnych, w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikające z umów najmu, położonych w zarządzanych przez niego budynkach, w terminach i według wzoru określonych w odrębnych przepisach”.
Przepis ten został wprowadzony 1 stycznia 2008 roku i do 31 grudnia 2013 r. jego niewykonywanie było zagrożone odpowiedzialnością zawodową zarządcy nieruchomości. Obecnie niewywiązanie się zarządcy nieruchomości z tego (często niewykonalnego obowiązku) nie jest zagrożone jakąkolwiek sankcją. Sytuacja taka jest korzystna, gdyż umowy najmu lokali mieszkalnych w zarządzanych przez zarządcę budynkach wiążą właścicieli tych lokali z ich najemcami, zarządca nieruchomości nie jest stroną tych umów, umowy te – w znakomitej większości przypadków – nie są mu potrzebne do prowadzenia czynności zarządzania nieruchomością i jako takie nie są mu znane.
Nie rozwodząc się dalej nad zasadą określoną w art. 186a ustawy o gospodarce nieruchomościami (która zasługuje na odrębną krytyczną ocenę) i wracając do meritum, warto spróbować ocenić nową – zaistniałą na rynku zarządzania nieruchomościami po 1 stycznia 2014 r. – sytuację. Zasadnicze pytanie brzmi:
Czy zmiana ta jest korzystna?
Wydaje się, że należy to rozważyć dla każdej grupy uczestników rynku osobno.
Co do osób najbardziej zainteresowanych – zarządców nieruchomości – na pierwszy rzut oka można przyjąć, że zmiana jest na korzyść zarządców bez licencji, a na niekorzyść zarządców z licencją. Ale ja widzę w zaistniałej zmianie poważną korzyść dla zarządców z licencją. Wraz ze zmianą przepisów uzyskanie licencji (a ściśle licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami wydanej przez ministra) stało się niemożliwe. Zatem wszyscy ewentualnie chętni, aby zdobyć taką licencję, nie będą mogli tego uczynić. Mogą teraz prowadzić działalność zarządzania, ale nie mają już możliwości zdobycia ministerialnej licencji. Tymczasem szczęśliwi posiadacze licencji wydanych przez ministra mogą się tymi licencjami nadal posługiwać, choć nie jest to konieczne, aby legalnie zarządzać nieruchomościami.
Nie jest konieczne, ale też nie jest zabronione. Przecież nowe przepisy nie unieważniły licencji wydanych przez ministra do dnia zmiany systemu, te licencje nie zostały też wymazane lub uznane za niebyłe. Oznacza to, że zarządcy licencjonowani przez ministra będą się mogli wyróżnić na tle wszystkich właśnie tym dokumentem – nie jest on wprawdzie już konieczny do prowadzenia działalności, ale nie jest też już możliwy do zdobycia. To oznacza, że – biorąc pod uwagę preferencje części klientów, dla których fakt posiadania licencji jest bardzo istotny – nowa konkurencja, jaka pojawi się na rynku zarządzania, będzie słabsza, bo zabraknie jej ministerialnego certyfikatu. Licencja (a ściśle – zarządca z licencją) stanie się dobrem rzadkim i będzie takich zarządców coraz mniej, bo każda wydana licencja związana jest z osobą fizyczną.
Jeśli chodzi o klientów zarządców nieruchomości, to w mojej ocenie ich sytuacja uległa poprawie, bowiem zleceniodawcy mają obecnie większy wybór. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby właściciel nieruchomości nadal żądał od zarządcy licencji, aby zawrzeć z nim umowę. Ale jeśli będzie miał ochotę związać się kontraktem z kimś, kto nie ma licencji, nie napotka na bariery formalne (które przecież były niezależne od woli obu stron chcących zawrzeć umowę). Jedyny dyskomfort, który mogą odczuwać klienci zarządców nieruchomości, to świadomość, że minister nie będzie już dbał o jakość usług na rynku zarządzania nieruchomościami i nie będzie już prawnej definicji zarządzania. Ale wiemy doskonale, że klient najlepiej wychodzi na takiej współpracy, którą sam dokładnie zdefiniował w treści umowy (precyzując zakres czynności, jakich wykonania sobie życzy od zarządcy) oraz której wykonanie osobiście skontrolował – wówczas zleceniodawca może być pewien jakości nabywanych usług.
Natomiast co do ministra – a ściśle: wszystkich pracowników administracji rządowej, zajmujących się regulacją zawodu zarządcy nieruchomości we wszystkich dotychczasowych aspektach – jest oczywiste, że urzędnicy ci będą niezadowoleni, bo stracili zajęcie. Ale przecież jako wybitni specjaliści w przedmiocie sprawy mogą spróbować poszukać sobie perspektywicznego miejsca na rynku nieruchomości i wykorzystać nabyte w administracji umiejętności z pożytkiem dla siebie i innych.
Pewne perturbacje mogą być udziałem podmiotów publicznoprawnych w związku ze zlecaniem usług zarządzania nieruchomościami Skarbu Państwa lub komunalnymi w trybie przepisów prawa zamówień publicznych, jednak jest to temat do odrębnego omówienia.
Niezależnie od powyższych ocen, jeden aspekt zaistniałych zmian jest niewątpliwie szczególnie korzystny: zlikwidowanie sankcji odpowiedzialności zawodowej, wymierzanej w trybie administracyjnym, czyli decyzją organu (tu: ministra). Nie oznacza to jednakże zlikwidowania odpowiedzialności zarządcy – pozostanie droga sądowa, bo w postępowaniu cywilnym można będzie ocenić każdą umowę o zarządzanie i rozstrzygnąć spór między stronami. Ale taki system wymusi większą odpowiedzialność skarżących (po zmianach staną się oni powodami), jako że strona przegrywająca będzie ponosić koszty. Dotychczas klienci zarządców skarżąc ich działania do ministra nie ryzykowali niczym, a faktyczne koszty postępowania (nie tylko finansowe) zawsze ponosili zarządcy odpowiadający zawodowo (nawet jeśli zostali oczyszczeni z zarzutów). Zatem przy obecnym systemie będzie szansa na większą odpowiedzialność i staranność stron – zarówno przy redagowaniu treści umowy o zarządzanie, jak i przy jej realizacji, a także w działaniach podejmowanych
w razie zaistniałego sporu.
Piotr Zabrzyjewski
główny specjalista ds. zarządzania nieruchomościami
ZZN Sp. z o.o.
***
Wyłącznym Patronem działu poświęconego zarządzaniu nieruchomościami jest:
