Podejmowanie decyzji o losach nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej bywa skomplikowane, jako że nie zawsze wiadomo, kto i w jakich sprawach może decydować: kiedy mieszkańcy, kiedy zarząd wspólnoty, a kiedy zarządca?
Zacznijmy od tego, że nieruchomość wspólnoty mieszkaniowej dzieli się na lokale stanowiącej przedmiot własności poszczególnych właścicieli oraz na nieruchomość wspólną, która jest przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli lokali.
Nieruchomość wspólna umożliwia funkcjonowanie nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej jako całości oraz umożliwia korzystanie z lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności przez ich właścicieli. Przy czym każdy z właścicieli ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (mówi o tym art. 12 ust.1 ustawy o własności lokali, dalej oznaczonej skrótem „uwl). Właściciele lokali mogą określić w umowie sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub osobie prawnej (art. 18 ust.1 uwl). Z reguły w takim przypadku zarząd bywa powierzany profesjonalnemu zarządcy, który pełni tę rolę zarówno w znaczeniu funkcjonalnym (wykonuje czynności faktyczne), jak też instytucjonalnym (wykonuje czynności prawne). Należy pamiętać, iż od 1 stycznia 2014 r. – w następstwie nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami – zarządcą jest ten, kto zawarł pisemną umowę o zarządzanie nieruchomością, zatem może być to zarówno osoba fizyczna, jak i prawna.
Wspólnoty mieszkaniowe dzielą się na tzw. „małe”, w których liczba lokali wyodrębnionych lub mogących podlegać wyodrębnieniu (bez względu na liczbę ich właścicieli) nie przekracza siedmiu, i tzw. „duże”, w których liczba tych lokali jest większa niż siedem. Dla wspólnot „małych”, w których nie powierzono zarządu, w sprawach zarządu nieruchomością wspólną, uwl odsyła do odpowiednich przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności (art.19 uwl), tym niemniej powierzenie zarządu we wspólnocie „małej” nie stoi w sprzeczności z przepisami kodeksu cywilnego.
Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w wyroku z 4 października 2006 r. (II CSK 218/06) sformułował tezę: Wskazany w kodeksie cywilnym sposób wykonywania zarządu rzeczą wspólną przez współwłaścicieli nie ma charakteru wyłącznego, bowiem regulujące go przepisy nie stanowią norm o charakterze iuris cogentis. W uzasadnieniu tego wyroku czytamy m.in.: Współwłaściciele mogą określić inaczej niż przepisy kodeksu cywilnego sposób wykonywania zarządu, przykładowo powierzyć go jednemu ze współwłaścicieli, a skuteczność umowy ustanawiającej określony sposób sprawowania zarządu nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy dla tej czynności. Umowa powierzająca zarząd jednemu ze współwłaścicieli wyłącza uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do sprawowania zarządu określone w art. 199-202 KC.
Zatem z zarządem powierzonym możemy mieć do czynienia w każdej wspólnocie mieszkaniowej bez względu na jej wielkość (liczbę lokali).
W odniesieniu do „dużej” wspólnoty (o ile nie określono sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie, w szczególności nie powierzono zarządu nieruchomością wspólną osobie prawnej lub fizycznej) właściciele są obowiązani wybrać ze swojego grona (lub spoza niego) zarząd wspólnoty, składający się z jednej lub z kilku osób fizycznych (art.20 ust.1). Jest to niewątpliwie zarząd o charakterze instytucjonalnym – reprezentujący wspólnotę na zewnątrz i podejmujący samodzielnie decyzje w sprawach nieruchomości wspólnej w zakresie nieprzekraczającym zwykłego zarządu. Można by rzec, że w tym znaczeniu zarząd jest organem wykonawczym we wspólnocie.
W sytuacji braku zarządu powierzonego istotne jest zróżnicowanie wymagań formalnych koniecznych dla podejmowania czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd – w odniesieniu do obszaru nieruchomości wspólnej, co można ująć w tabeli:
| Wielkość wspólnoty (liczba lokali) | Decydowanie w sprawach czynności nieprzekraczających zwykłego zarządu dla nieruchomości wspólnej | Decydowanie w sprawach czynności przekraczających zwykły zarząd dla nieruchomości wspólnej |
| Wspólnota „duża”(powyżej 7 lokali) – ustawa o własności lokali | Zarząd wspólnoty samodzielnie | Właściciele lokali zwykłą większością głosów |
| Wspólnota „mała”(do 7 lokali) – ustawa kodeks cywilny | Właściciele lokali większością głosów | Właściciele lokali jednomyślnie |
Zasady powyższe są aktualne tylko w sytuacji, gdy sposób zarządu nieruchomością wspólną nie został określony w umowie, w szczególności zarząd nieruchomością nie został powierzony (jw. art. 18 uwl) – bez względu, czy mamy do czynienia z „małą” czy też „dużą” wspólnotą.
Odnosząc się do zagadnienia przekraczania bądź nieprzekraczania zakresu zwykłego zarządu, należy zauważyć, iż przepisy prawa nie definiują zamkniętego katalogu czynności nie przekraczających
zwykłego zarządu. Za czynności zwykłego zarządu uważa się bieżącą eksploatację nieruchomości, zapewniającą jej utrzymanie w stanie niepogorszonym i bez zmiany aktualnego przeznaczenia. Jednakże w związku ze zmianami cywilizacyjnymi pojęcie zwykłego zarządu ewoluuje, co można zauważyć m.in. w orzecznictwie SN.
Przykładowo:
– W uzasadnieniu uchwały SN z 25 marca 1994 r., wskazano, iż zmiany występujące w obrębie stosunków społeczno-gospodarczych, wymuszają rozszerzanie zakresu czynności zwykłego zarządu.
– W uzasadnieniu uchwały SN z 19 kwietnia 2002 r. stwierdzono: „Mając na względzie, że obecnie kanalizacja należy do urządzeń niezbędnych dla zaspokojenia potrzeb elementarnych, można uznać, iż jej instalowanie na nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny, mieści się w ramach czynności zwykłego zarządu”.
Tym niemniej w przypadkach wątpliwych, nie wymagających natychmiastowych działań, wskazane jest poddanie pod głosowanie wspólnoty propozycji wskazanego zamierzenia, bowiem nie ma przeciwwskazań, aby współwłaściciele wypowiedzieli się co do woli wykonania czynności nie przekraczającej zwykłego zarządu.
Dla wspólnot, mających zarządy złożone z wybranych przez właścicieli lokali osób fizycznych, typowe jest zatrudnianie profesjonalnego zarządcy, który wspomaga zarząd wspólnoty wykonując czynności faktyczne z zakresu obsługi nieruchomości wspólnej. Istotne jest przy tym, aby obowiązki zarządcy były szczegółowo i jednoznacznie zdefiniowane w umowie – zwłaszcza od 1 stycznia 2014 r., od kiedy ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje już pojęcia zarządzania nieruchomością.
***
Wyłącznym Patronem działu poświęconego zarządzaniu nieruchomościami jest:
