Liczba studentów w Polsce przekracza co roku 1,5 ml zaliczając nas pod tym względem do czołówki europejskiej. Jednocześnie w całym kraju istnieją 504 akademiki, które mogą zaspokoić tylko 8,8 % zapotrzebowania na kwatery dla studentów. Pierwsze znaczące inwestycje w prywatne domy studenckie potwierdziły skalę zainteresowania na tego typu mieszkania i wszystko wskazuje na to, że ten segment rynku nieruchomości stoi na progu wzrostu na dużą skalę – pisze dr Maximilian Mendel, MRICS, z firmy doradczej REAS.
Duże miasta rywalizują o młodzież. Wobec widma zmniejszającej się liczby mieszkańców to przyciąganie studentów jest dla samorządów szansą na odwrócenie niekorzystnych trendów demograficznych. Powstają specjalne programy motywacyjne dla rodzimych maturzystów i absolwentów, które mają zachęcać ich do osiedlenia się w konkretnym mieście. Z punktu widzenia dochodów miast i uczelni to wciąż jednak zagraniczny student jest tym najbardziej pożądanym. Wystarczy spojrzeć na takie programy jak „Teraz Wrocław”, „Study in Lublin”, czy na obecność Poznania na targach Master Study Fair Berlin by przekonać się, że dla ośrodków akademickich jest to prawdziwe być albo nie być. Przyciągnięcie wartościowego studenta zagranicznego daje szansę na utrzymanie odpowiedniego zaplecza dydaktycznego i naukowego uczelni, na szereg przemian natury ekonomicznej (pozyskanie dofinansowania UE, granty etc.), technologicznej czy społecznej. Do tego jednak by partycypować w takich programach jak np. Erasmus niezbędna jest odpowiednie zaplecze w postaci atrakcyjnej bazy kwaterunkowej.
Akademik czy mieszkanie?
Miasta mają o co się bić. Polska ma jedną z największych populacji studentów w Europie. Liczba osób studiujących na polskich uczelniach przekracza 1,5 mln rocznie. Tymczasem w całym kraju istnieją tylko 504 akademiki, oferujące łącznie 136 905 miejsc. Oznacza to, że akademiki mogą zaspokoić tylko 8,8% zapotrzebowania na kwatery dla studentów. Nie dość, że jest ich mało, to większość z tych budynków, wznoszonych w okresie PRL-u, czasy swojej świetności ma już dawno za sobą. Istnieje tylko kilka nowoczesnych obiektów tego typu zapewniających przyzwoity standard. Pamiętać jednocześnie należy, że dziś najmłodsza grupa studentów to osoby urodzone w 1995 – 1996 roku. Są to ludzie wychowani już w dobrobycie. Dla nich liczy się wygoda, lokalizacja, odpowiedni poziom życia. Cena nie jest już podstawowym kryterium, które decyduje o wyborze. Mimo, że jest to oferta zdecydowanie droższa i mniej stabilna wobec braku odpowiednich regulacji prawnych na niedojrzałym wciąż jeszcze rynku najmu w Polsce, większość studentów decyduje się na wynajem mieszkań z oferty prywatnych najemców.
Studenci zza granicy kształtują popyt
Stabilna populacja studentów w głównych miastach Polski w połączeniu z niskimi zasobami mieszkaniowymi czyni z segmentu mieszkań studenckich bardzo atrakcyjny obszar do inwestycji. Warszawa, gdzie na listach studentów znajduje się obecnie ponad 255 000 osób, przewyższa pod tym względem Barcelonę. Kraków z liczbą 170 000 studentów dorównuje pod tym względem Berlinowi. W pozostałych miastach, takich jak Wrocław (125 000), Poznań (121 000) czy Trójmiasto (95 000), liczba osób studiujących również utrzymuje się na stabilnym wysokim poziomie. Podkreślić przy tym należy, że w liczbie tej dynamicznie wzrasta odsetek studentów zagranicznych, co jest ważnym czynnikiem kształtującym popyt w obszarze projektów mieszkaniowych dedykowanych studentom. Tylko w 2013 roku na listach słuchaczy polskich uczelni znajdowało się 36 000 obcokrajowców, co oznacza 23-procentowy wzrost rok do roku. W ciągu ostatnich 10 lat liczba zagranicznych studentów wzrosła ponad czterokrotnie. Ponadto Polska przyciągnęła ponad 10 000 studentów Erasmusa, a trend ten wykazuje wciąż tendencję wzrostową.
Opłacalna inwestycja
Sektor najmu mieszkań studenckich ma wszystkie niezbędne cechy, by stać się znaczącą klasą aktywów dla inwestorów działających na polskim rynku. Silnym argumentem przemawiającym za inwestowaniem w tym segmencie jest trwały charakter instytucji, z obsługą których się wiąże. Mieszkania studenckie mogą być źródłem strumienia przychodów generującego wysokie zyski dla inwestorów. Mimo że najem studencki ma zwykle charakter krótkoterminowy, strumień przychodów jest stabilny ze względu na skalę i stabilność popytu oraz niewielką obecnie podaż takich mieszkań. Pierwsze znaczące inwestycje, jak np. Centrum Akademickie Polonez firmy Griffin Group, potwierdziły skalę zapotrzebowania na tego typu mieszkania na rynku. Studenci doceniają zarówno przyzwoity standard nowoczesnej inwestycji, jak i bezpieczną oraz wiarygodną ofertę najmu od profesjonalnego zarządcy nieruchomości. Mimo to, w segmencie tym wciąż nie widać znaczących inwestycji instytucjonalnych.
Wszystko jednak wskazuje na to, że ten segment rynku nieruchomości stoi na progu wzrostu na dużą skalę. Świadczyć o tym może rosnąca w ostatnim czasie liczba inwestorów analizujących rynek w poszukiwaniu okazji inwestycyjnych. Inwestorzy i deweloperzy rozważają zarówno samodzielną realizację projektów w tym segmencie, jak i inwestycje w partnerstwie z uczelniami.
Kluczowe znaczenie ma w tym przypadku dogodna lokalizacja, która jest w stanie znaleźć się i pozostać również w przyszłości w obszarze zainteresowania studentów. Wynika to z faktu, iż rynek najmu studenckiego jest uważany za długoterminową lokatę aktywów. Integralnymi czynnikami lokacyjnymi decydującymi o sukcesie inwestycji jest odległość od kampusów uczelni oraz dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Pozostałymi kluczowymi cechami inwestycji są: szeroki wachlarz usług dostępnych w bliskim otoczeniu, przyzwoity, współczesny standard, atrakcyjna przestrzeń wspólna oraz w pełny zakres wyposażenia mieszkań.
Podsumowując: studenci to grupa, której potencjał deweloperzy zauważyli już dużo wcześniej, umożliwiając im nabycie mieszkań na preferencyjnych warunkach lub przygotowując ofertę dla inwestorów indywidualnych, którzy myślą o zakupie mieszkania na wynajem studentom. Zmiana pokoleniowa, której obecnie doświadczamy, przejawiająca się w innym podejściu młodych ludzi do standardu, jakiego oczekują, i większej świadomości własnych potrzeb sprawia, że na atrakcyjności zyskują projekty, w których to dedykowane studentom rozwiązania, rzetelna administracja i przyjazne otoczenie rówieśników wygrywają z ofertą prywatnych najemców. Nie bez znaczenia jest tu także konkurencyjna oferta cenowa.
Duże miasta uniwersyteckie mają z jednej strony ogromne zapotrzebowanie na stworzenie atrakcyjnej bazy kwaterunkowej dla słuchaczy lokalnych uczelni, a z drugiej strony projekty tego typu stanowią bardzo ciekawą okazję inwestycyjną dla inwestorów. Stabilne populacje studentów w miastach, takich jak Warszawa i Kraków oraz rosnąca liczba studentów zagranicznych tworzą nie tylko solidne podstawy popytu na projekty mieszkaniowe skierowane do tej grupy najemców, ale też obietnice wysokich stóp zwrotu dla dużych inwestorów instytucjonalnych decydujących się wejść w ten segment rynku w Polsce.
dr Maximilian Mendel, MRICS
REAS