Informacje dotyczące rozkładu cen lokali zwykle podaje się z uwzględnieniem poszczególnych dzielnic Warszawy. Takie dane prezentują jedynie ogólną sytuację na stołecznym rynku mieszkaniowym. Osoby poszukujące bardziej szczegółowych informacji, mogą skorzystać z map, które udostępnia warszawski magistrat. Wspomniane mapy w ciekawy sposób przedstawiają rozkład cen stołecznych mieszkań.
Lokale kosztujące mniej niż 5000 zł/mkw. nie tylko w Białołęce
Użyteczne dane o cenach mieszkań można znaleźć na stronie Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy. Warszawski magistrat publikuje i na bieżąco uaktualnia informacje, które pochodzą z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN). Zawartość bazy danych RCiWN jest przedstawiona na interaktywnej mapie stolicy. Dzięki temu można na przykład sprawdzić, jakie w 2014 r. było zróżnicowanie średnich cen lokali deweloperskich (patrz poniżej). Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości, ze względu na swoją specyfikę uwzględnia stawki transakcyjne (tzn. pomniejszone o rabaty sprzedawcy).
Na przedstawionej mapie, uwagę zwraca przewaga koloru zielonego i żółtego. Zielenią zostały zaznaczone obszary, na których średnia cena transakcyjna sprzedanych mieszkań deweloperskich wynosi od 5000 zł/mkw. do 7000 zł/mkw. Żółta powierzchnia sygnalizuje stawki transakcyjne na poziomie 7000 zł/mkw. – 9000 zł/mkw. Kolorem pomarańczowym i czerwonym zostały wyróżnione „najdroższe” ulice w Warszawie. Prócz ścisłego centrum (dz. Śródmieście), obszary mieszkaniowego luksusu znajdziemy na terenie Bielan, Mokotowa, Ochoty, Pragi – Południe, Wilanowa, Woli oraz Żoliborza
Pewną ciekawostką jest obecność niewielkich obszarów zaznaczonych na niebiesko w miejscach nieodległych od Śródmieścia. Kolor niebieski zaznacza tereny, na których średnia cena transakcyjna nowych „M” nie przekracza 5000 zł/mkw. Właśnie w takich lokalizacjach najlepiej szukać tanich mieszkań deweloperskich. Białołęka nie jest jedyną dzielnicą, na terenie której łatwo znajdziemy budżetowe mieszkania. Od stycznia do grudnia 2014 r. wiele lokali deweloperskich z najniższej półki cenowej, sprzedano również w Wawrze (kliknij w poniższą mapę).
Informacje zaprezentowane na pierwszej mapie, są dość zbieżne z danymi portalu RynekPierwotny.pl. Poniższa tabela przedstawia zróżnicowanie średnich cen ofertowych nowych mieszkań we wszystkich dzielnicach Warszawy. Po uwzględnieniu ponad 12 000 dostępnych lokali okazuje się, że uśredniona cena metrażu wynosi od 5671 zł (Wesoła) do 14 544 zł (Śródmieście). Do grupy „najtańszych” dzielnic kwalifikuje się też Rembertów (5883 zł/mkw.) oraz Białołęka (6107 zł/mkw.). Średnie ceny w tych lokalizacjach są znacznie niższe od wyniku obliczonego dla całej Warszawy (7733 zł/mkw. pod koniec lipca 2015 r.). Warto również odnotować bardzo dużą różnicę cenową pomiędzy Śródmieściem oraz innymi dzielnicami, które uważa się za prestiżowe (przykład: Mokotów, Ursynów, Wola, Żoliborz).
| Zróżnicowanie średniego poziomu cen ofertowych na warszawskim rynku pierwotnym | |||||
| Średnia cena ofertowa 1 mkw. nowych lokali pod koniec lipca 2015 r. | |||||
| Bemowo | 7 039 zł | Praga – Północ | 7 951 zł | Wawer | 6 503 zł |
| Białołęka | 6 107 zł | Rembertów | 5 883 zł | Wesoła | 5 671 zł |
| Bielany | 7 850 zł | Śródmieście | 14 544 zł | Wilanów | 7 827 zł |
| Mokotów | 8 883 zł | Targówek | 6 814 zł | Włochy | 7 311 zł |
| Ochota | 7 991 zł | Ursus | 6 552 zł | Wola | 8 316 zł |
| Praga – Południe | 7 557 zł | Ursynów | 8 211 zł | Żoliborz | 8 721 zł |
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych portalu RynekPierwotny.pl
Cenowa przewaga rynku wtórnego prawie nie jest widoczna …
Na uwagę zasługują też informacje o cenach używanych lokali w stolicy. Kolejna mapa prezentuje odpowiednie dane z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (dane z 2014 r.). Ze względu na podobieństwo obydwu map, można je ze sobą łatwo porównać. Różnice są dość łatwo zauważalne. Na mapie dotyczącej rynku wtórnego, znajdziemy mniej terenów cechujących się bardzo wysokimi cenami zakupionych mieszkań (powyżej 11 000 zł/mkw.). Prócz tego, widoczna jest również nieco mniejsza powierzchnia obszarów, na których używane lokale kosztowały mniej niż 5000 zł/mkw. (zobacz kolor niebieski na obydwu mapach).
Przedstawione informacje z RCiWN sugerują, że pod względem cen metrażu warszawski rynek pierwotny i wtórny prezentuje bardzo zbliżony poziom. Potwierdza to monitoring stawek transakcyjnych, prowadzony przez NBP. Od stycznia 2014 r. do marca 2015 r. nowe mieszkania były tylko o 1% droższe od swoich odpowiedników z warszawskiego rynku wtórnego. Bardzo niskim poziomem różnic cenowych między nowymi i używanymi lokalami, cechuje się też Kraków. Zupełnie inna sytuacja panuje na terenie dwóch miast poprzemysłowych – Łodzi oraz Katowic.
Andrzej Prajsnar
RynekPierwotny.pl