Prowizje, opłaty i podatki to koszty, na które musi przygotować się rodzina chcąca sprzedać mniejsze mieszkanie, a potem kupić większe. Łącznie koszty te mogą pochłonąć nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jak je ograniczyć? Zamiast sprzedaży starego i zakupu nowego lokum trzeba przeprowadzić transakcję zamiany – szczegóły przedstawia Lion’s Bank.
Większość osób chcąc zamienić mieszkanie na większe szuka nabywcy na swoje cztery kąty rozglądając się przy tym za nowym lokalem. Rozwiązanie to wymagające dwóch transakcji – sprzedaży i zakupu (nazwijmy to podejście tradycyjnym) – jest skomplikowane logistycznie. Niełatwo jest bowiem tak zsynchronizować transakcje, aby moment wyprowadzki z dotychczasowego „M” nie przyszedł przed tym jak będzie można odebrać klucze do nowych „czterech kątów”. Niewiele osób rozważa rozwiązanie znacznie prostsze i tańsze, a więc transakcję zamiany. Polega ona na tym, że na przykład dwie rodziny decydują się zamienić swoimi mieszkaniami, bo jednej właśnie urodziło się potomstwo, a drugiej pociechy się usamodzielniły i dotychczasowe duże mieszkanie są skłonne zamienić na mniejsze, licząc na zastrzyk gotówki.
Taniej, ale mniej
Przewagą takiej zamiany nad podejściem tradycyjnym są niższe podatki, koszty prowizji czy obsługi notarialnej. Nie brakuje jednak też minusów. Chodzi szczególnie o niewielką liczbę ofert. Dla przykładu na jednym z dużych portali internetowych publikującym oferty, tych dotyczących zamiany mieszkań w Warszawie jest jedynie kilkadziesiąt, podczas gdy ofert sprzedaży na tej samej witrynie jest kilkadziesiąt tysięcy. Ofert zamiany może być oczywiście więcej, ponieważ tego typu ogłoszenia mogą często pojawiać się jedynie na tablicach informacyjnych czy w gazetach, a nie na portalach internetowych. Niemniej wybór mieszkań do zamiany jest ograniczony, co nie znaczy jednak, że nie warto szukać. Wszystko za sprawą wcześniej wspomnianych kosztów. Przede wszystkim w przypadku transakcji zamiany osoby korzystające z pomocy pośrednika płacą prowizję tylko raz, a nie dwa razy jak w podejściu tradycyjnym (raz przy sprzedaży i raz przy zakupie). Do tego dochodzi niższy podatek od czynności cywilno-prawnych. Płaci się go bowiem nie od wartości kupowanej nieruchomości, a jedynie od różnicy wartości zamienianych praw. Na koniec pozostaje jeszcze notarialna taksa. Co prawda można dowolnie ustalić kto ją płaci, ale często w przypadku transakcji zamiany taksę (liczoną od wartości droższej nieruchomości) strony dzielą między sobą po równo.
Koszty zmiany nawet kilkadziesiąt razy niższe
Efekt najłatwiej zobrazować na przykładzie. Przyjmijmy, że świeżo upieczonemu żakowi rodzice na początek nauki kupili kawalerkę w bloku z wielkiej płyty na pograniczu Mokotowa i Ursynowa w Warszawie. Lokal ten po skończeniu studiów i zawarciu małżeństwa powoli zaczął robić się za ciasny. W związku z chęcią założenia rodziny nowo upieczone małżeństwo postanowiło zamienić kawalerkę w wielkiej płycie wartą 250 tys. zł na większe mieszkanie w nowym budynku o wyższym standardzie. Wybór padł na 50-metrowe lokum z komórką lokatorską i miejscem postojowym w garażu podziemnym na Ursynowie tuż obok metra. Właścicielem tej nieruchomości była starsza pani, która chciała za mieszkanie uzyskać 450 tys. zł. Część tej kwoty miała zostać wydana na niewielką kawalerkę, a reszta na umilenie jesieni życia. Obie strony postanowiły, że zamiast sprzedawać posiadane mieszkania i kupić bardziej odpowiednie (od obu stron wymagałoby to zawarcia łącznie aż czterech transakcji) dokonają zamiany. Gdyby młode małżeństwo chciało większą nieruchomość kupić po sprzedaniu swojej kawalerki, musiałoby ponieść koszty transakcyjne w kwocie około 33,2 tys. zł. Przy zamianie wystarczyło na ten cel przeznaczyć 16,3 tys. zł. W obu przypadkach niezbędna była oczywiście dopłata w kwocie 200 tys. zł (zakładamy, że na ten cel małżeństwo zaciągnęło kredyt).
| Porównanie kosztów transakcyjnych przy zamianie lokalu na większy z dopłatą | |||
| Wyszczególnienie | Podejście tradycyjne | Zamiana mieszkań | |
| Koszty sprzedaży | Prowizja pośrednika | 6 150 zł | brak |
| Koszty zakupu | Wycena nieruchomości | 300 zł | 300 zł |
| Ubezpieczenie od ognia i wody | 300 zł | 300 zł | |
| Opłata za ustanowienie hipoteki | 200 zł | 200 zł | |
| Podatek od ustanowienia hipoteki | 19 zł | 19 zł | |
| Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (3% brakującej kwoty z góry za 3 lata) | 0 zł | 0 zł | |
| Prowizja za udzielenie kredytu (2%) | 4 000 zł | 4 000 zł | |
| Podatek od czynności cywilno-prawnych | 9 000 zł | 4 000 zł | |
| Prowizja pośrednika (2%+VAT) | 11 070 zł | 6 150 zł | |
| Taksa notarialna | 1 581 zł | 790 zł | |
| Odpisy z aktu (5 x 10 stron) | 369 zł | 369 zł | |
| Otwarcie księgi wieczystej | 0 zł | 0 zł | |
| Wpis nowego właściciela | 200 zł | 200 zł | |
| Łączne koszty | 33 189 zł | 16 328 zł | |
| Szacunki Lion’s Bank przy założeniu, że dotychczasowe lokum warte jest 250 tys. zł, a nowe 450 tys. zł. Przy każdej transakcji jest obecny pośrednik, który żąda 2% prowizji + VAT, dopłata jest kredytowana, oba mieszkania są używane i mają księgi wieczyste. Kalkulacja dokonana z punktu widzenia kogoś, kto chce mieszkanie tańsze zamienić na droższe. | |||
Sytuacja rozwijała się jednak szybciej niż młode małżeństwo przewidywało. Już po kilku latach nowe mieszkanie okazało się za ciasne, gdy żona oznajmiła, że jest właśnie w ciąży i niebawem na świat przyjdzie trzecie dziecko. Co prawda przez kilka lat udało się rodzinie spłacić kredyt, ale nie chce już po raz kolejny zadłużać się w celu zakupu znacznie większego lokum w nowym budownictwie. Wybór padła więc na blok z wielkiej płyty. Przyjmijmy więc, że znowu znajduje się osoba, która posiadając niedaleko położone mieszkanie czteropokojowe o powierzchni 70 m kw. w bloku z wielkiej płyty chce zamieszkać w mniejszym, ale o wyższym standardzie. Co więcej cena, za jaką właściciel większego „M” chciał sprzedać swoje lokum, odpowiadało cenie mniejszego w lepszym budownictwie. Koszty transakcyjne zmniejszono do minimum – nie było konieczne opłacanie PCC, bo wartości obu nieruchomości były identyczne. W efekcie zamiast kosztów transakcyjnych na poziomie 33,3 tys. zł (przy standardowej transakcji najpierw sprzedaży, a potem zakupu) trzeba było zapłacić tylko 12,4 tys. zł kosztów zamiany z czego 11 tys. zł można było uniknąć nie korzystając z pomocy pośrednika.
| Porównanie kosztów transakcyjnych przy zamianie lokalu na większy bez dopłaty | |||
| Wyszczególnienie | Podejście tradycyjne | Zamiana mieszkań | |
| Koszty sprzedaży | Prowizja pośrednika | 11 070 zł | brak |
| Koszty zakupu | Wycena nieruchomości | 0 zł | 0 zł |
| Ubezpieczenie od ognia i wody | 0 zł | 0 zł | |
| Opłata za ustanowienie hipoteki | 0 zł | 0 zł | |
| Podatek od ustanowienia hipoteki | 0 zł | 0 zł | |
| Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (3% brakującej kwoty z góry za 3 lata) | 0 zł | 0 zł | |
| Prowizja za udzielenie kredytu (2%) | 0 zł | 0 zł | |
| Podatek od czynności cywilno-prawnych | 9 000 zł | 0 zł | |
| Prowizja pośrednika (2%+VAT) | 11 070 zł | 11 070 zł | |
| Taksa notarialna | 1 581 zł | 790 zł | |
| Odpisy z aktu (5 x 10 stron) | 369 zł | 369 zł | |
| Otwarcie księgi wieczystej | 0 zł | 0 zł | |
| Wpis nowego właściciela | 200 zł | 200 zł | |
| Łączne koszty | 33 290 zł | 12 429 zł | |
| Szacunki Lion’s Bank przy założeniu, że dotychczasowe lokum warte jest 450 tys. zł, czyli tyle samo ile nowe. Przy każdej transakcji jest obecny pośrednik, który żąda 2% prowizji + VAT, dopłata jest kredytowana, oba mieszkania są używane i mają księgi wieczyste. | |||
75 tysięcy na dodatkowy pokój
Jaką łączną kwotę trzeba więc mieć lub pożyczyć w banku, aby zamienić przeciętne dwa pokoje na trzy? Biorąc pod uwagę 17 największych miast jest to średnio 75,6 tys. zł. Największymi kwotami trzeba oczywiście dysponować w miastach, gdzie nieruchomości są najdroższe. Nie powinno więc dziwić, że w gronie przebadanych miast prym wiedzie stolica. W jej przypadku różnica w cenach używanych mieszkań o powierzchniach 60 i 45 m kw. wynosi 105,8 tys. zł. Średnio taką kwotę trzeba dopłacić właścicielowi, aby swoje trzy pokoje zamienił na dwa. Do tego dochodzą jeszcze koszty transakcyjne, które można oszacować przy zamianie na 14,2 tys. zł, co daje w sumie kwotę prawie 120 tys. zł. Ponad 100 tys. zł trzeba byłoby wyasygnować na zamianę także w Krakowie, gdzie różnica między wartością używanych mieszkań można szacować na prawie 93 tys. zł, a koszty transakcyjne na prawie 13 tysięcy.
Na drugim biegunie są takie miasta jak: Zielona Góra i Łódź, gdzie na zamianę z dwóch pokoi na trzy powinno wystarczyć około 50-60 tys. zł i kwota ta zawiera zarówno dopłatę jak i koszty transakcyjne.
| Szacunkowe koszty zamiany mieszkania 2-pokojowego na 3-pokojowe | ||||||
| Lokalizacja | Przeciętna wartość mieszkania o pow. 45 m kw. | Przeciętna wartość mieszkania o pow. 60 m kw. | Dopłata | Koszty dodatkowe* | Łączne koszty związane z zamianą | |
| Białystok | 164 925 zł | 219 900 zł | 54 975 zł | 8 151 zł | 63 126 zł | |
| Bydgoszcz | 158 895 zł | 211 860 zł | 52 965 zł | 7 913 zł | 60 878 zł | |
| Gdańsk | 243 765 zł | 325 020 zł | 81 255 zł | 11 271 zł | 92 526 zł | |
| Gdynia | 219 015 zł | 292 020 zł | 73 005 zł | 10 292 zł | 83 297 zł | |
| Katowice | 159 373 zł | 212 498 zł | 53 124 zł | 7 932 zł | 61 056 zł | |
| Kielce | 164 856 zł | 219 808 zł | 54 952 zł | 8 149 zł | 63 101 zł | |
| Kraków | 278 865 zł | 371 820 zł | 92 955 zł | 12 660 zł | 105 615 zł | |
| Lublin | 199 080 zł | 265 440 zł | 66 360 zł | 9 503 zł | 75 863 zł | |
| Łódź | 150 390 zł | 200 520 zł | 50 130 zł | 7 576 zł | 57 706 zł | |
| Olsztyn | 182 447 zł | 243 263 zł | 60 816 zł | 8 845 zł | 69 661 zł | |
| Opole | 170 324 zł | 227 099 zł | 56 775 zł | 8 365 zł | 65 140 zł | |
| Poznań | 220 738 zł | 294 317 zł | 73 579 zł | 10 360 zł | 83 939 zł | |
| Rzeszów | 201 825 zł | 269 100 zł | 67 275 zł | 9 612 zł | 76 887 zł | |
| Szczecin | 168 337 zł | 224 450 zł | 56 112 zł | 8 286 zł | 64 399 zł | |
| Warszawa | 317 427 zł | 423 235 zł | 105 809 zł | 14 186 zł | 119 995 zł | |
| Wrocław | 236 025 zł | 314 700 zł | 78 675 zł | 10 965 zł | 89 640 zł | |
| Zielona Góra | 134 325 zł | 179 100 zł | 44 775 zł | 6 940 zł | 51 715 zł | |
| Opracowanie Lion’s Bank na podstawie danych NBP Założenia: nieruchomości są używane, mniejszy lokal ma 45 m kw., a większy 60 m kw. * do kosztów transakcyjnych zaliczono koszty: sądowe, notarialne, pośrednictwa oraz kredytowe przy założeniu, że dopłata jest kredytowana |
||||||
Bartosz Turek, Lion’s Bank