W naszym budynku z lat 70. na każdym piętrze są nieduże pomieszczenia (po kilka metrów kw.), nieprzypisane do żadnych lokali. Na początku były używane do przechowywania wózków i rowerów, ale z czasem opustoszały, po czym zostały zajęte przez niektórych mieszkańców – po prostu założyli oni w drzwiach swoje zamki nie mając żadnego tytułu prawnego do tych pomieszczeń, przez te wszystkie lata nie wnosili też z tytułu użytkowania żadnych opłat na rzecz wspólnoty. Czy w takiej sytuacji, by pobierać opłaty, konieczna jest uchwała właścicieli lokali czy wystarczy umowa najmu lub dzierżawy zawarta przez zarząd wspólnoty?
Na pytania Czytelników odpowiada Mariusz Łubiński, licencjonowany zarządca nieruchomości, prezes firmy ADMUS:
Aby zgodnie z prawem pobierać opłaty za pomieszczenia przynależne, zarząd wspólnoty musi podpisać umowę dzierżawy lub najmu, jednak jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.
Uzasadnienie: W opisanej sytuacji istnieje duże prawdopodobieństwo, że za utrzymanie wspomnianych lokali płacą wszyscy mieszkańcy, nawet ci, którzy z pomieszczeń nie korzystają. Opłata za pomieszczenia zawiera się w opłacie za utrzymanie nieruchomości wspólnej, do której pomieszczenia te są zaliczane. Aby obciążyć kosztami utrzymania pomieszczeń jedynie osoby, które z nich korzystają, konieczna jest odpowiednia uchwała. Zgodnie z ustawą o własności lokali (art. 22), do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Samodzielnie zarząd wspólnoty podejmuje tylko czynności zwykłego zarządu, to znaczy te, których wykonanie jest niezbędne do normalnego, niezakłóconego funkcjonowania nieruchomości (np. bieżąca eksploatacją nieruchomości, pobieranie pożytków i dochodów, prace konserwatorskie, administrowanie, zawieranie umów pomiędzy wspólnotą mieszkaniową, a innymi kontrahentami, do których należy zaliczyć firmę administrującą, podpisywanie umów z innymi podmiotami, takimi jak: dozorca, konserwator, wykonawca remontu, bank, dostawca wody czy innych mediów). Natomiast umowa najmu lub dzierżawa części wspólnych wymaga uchwały właścicieli lokali.
ZASTRZEŻENIE: Publikowane przez nas opinie mają charakter poglądowy, ponieważ zostały sporządzone wyłącznie na podstawie pobieżnych opisów nadesłanych przez Czytelników, bez analizy dokumentów źródłowych. Osoba zainteresowana poradą prawną powinna zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. Wydawca oraz autorzy opinii nie ponoszą odpowiedzialności za ich treść zarówno wobec Czytelników, jak i osób trzecich.