Dla większości osób kupujących nowe mieszkanie umowa deweloperska jest jednym z najważniejszych dokumentów podpisywanych w życiu. Radzimy, jak powinien wyglądać dobrze skonstruowany kontrakt z deweloperem.
Ujmując rzecz skrótowo: umowa deweloperska jest zobowiązaniem dewelopera do wybudowania i sprzedaży mieszkania w zamian za zapłatę określonej ceny przez kupującego. Dla swej skuteczności umowa deweloperska musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, którego koszty (w tym wpisy do księgi wieczystej wynikające z umowy deweloperskiej) obciążają w równym stopniu dewelopera i klienta.
Po wybudowaniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na jego użytkowanie podpisujemy w wykonaniu umowy deweloperskiej akt notarialny obejmujący umowę przenoszącą własność mieszkania.
Zanim klient podpisze umowę deweloperską, może wcześniej zapoznać się z prospektem informacyjnym, który musi zostać sporządzony przez dewelopera dla każdej realizowanej przez niego inwestycji mieszkaniowej.
Czego szukać w prospekcie?
Prospekt jest integralną częścią umowy deweloperskiej i każdy inwestor przed podpisaniem umowy ma obowiązek bezpłatnie przekazać taki dokument klientowi.
W prospekcie znajdują się dane rejestrowe dewelopera, szczegółowe informacje dotyczące zarówno nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja, jak i jej najbliższego otoczenia. Powinny się tam znaleźć m. in. szczegóły dotyczące samej inwestycji, np. harmonogram prac budowlanych, sposób pomiaru powierzchni mieszkania i zasady dotyczące ewentualnej zmiany ceny mieszkania. W prospekcie podane są także zastosowane przez dewelopera środki ochrony kupującego (rachunek powierniczy, gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa itp.) oraz szczegółowy opis dotyczący standardu wykonania mieszkania, a także warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. W prospekcie powinny znaleźć się także informacje o innych inwestycjach planowanych w promieniu 1 km od placu budowy.
Obowiązkowe punkty umowy
Treść umowy deweloperskiej określa art. 22 ustawy z 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej potocznie „ustawą deweloperską”. Najważniejsze dane, jakie powinny się w umowie znaleźć, to określenie stron kontraktu, miejsce i data jego podpisania oraz wskazanie ceny mieszkania. Ponadto umowa powinna zawierać informację o nieruchomości (działce), na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie (w tym powierzchnia działki, jej stan prawny, oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejące na niej obciążenia hipoteczne czy służebności), a także szczegóły dotyczące samego budynku: jego położenie oraz istotne cechy, usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchnia i układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper, termin przeniesienia na nabywcę prawa własności mieszkania, a także terminy i warunki zapłaty. W umowie należy umieścić także informacje dotyczące zastosowanych środków ochrony kupującego, czyli np. mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.
Szczególną uwagę nabywca powinien zwrócić na zawarte w umowie deweloperskiej określenie warunków odstąpienia od tej umowy oraz określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.
– Jest szczególnie ważne, by klienci byli świadomi poszczególnych punktów umowy deweloperskiej oraz właściwie je zrozumieli. To do dewelopera należy obowiązek należytego wyjaśnienia każdej wątpliwości – uważa Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w grupie kapitałowej Home Invest.
Odstępowanie od umowy deweloperskiej
Pod pewnymi warunkami klient może odstąpić od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej podpisania. Jest to możliwe przede wszystkim wtedy, gdy umowa deweloperska nie zawiera wszystkich danych określonych w art.22 ustawy deweloperskiej. Kupujący może odstąpić od umowy także w przypadku, jeśli nie otrzymał prospektu informacyjnego lub gdy prospekt nie zawiera wszystkich informacji opisanych we wzorcu prospektu (można go znaleźć w załączniku do ww. ustawy), albo też gdy prospekt zawiera dane nieprawdziwe. Po upływie terminu 30-dniowego klient może odstąpić od umowy, gdy deweloper nie przeniesie na niego prawa własności mieszkania w terminie określonym w umowie deweloperskiej (pomimo wyznaczenia deweloperowi dodatkowego terminu, który również precyzuje ustawa).
Możliwość odstąpienia przysługuje jednak także deweloperowi. Ma on do tego prawo w przypadku, gdy klient – pomimo ponagleń – nie płaci w terminie określonych kwot. Drugim powodem jest nieprzystąpienie przez klienta do odbioru mieszkania (po dwukrotnym wezwaniu pisemnym) oraz odmowa podpisania (lub niestawienie się na podpisanie) aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania z dewelopera na kupującego.