Firma doradcza JLL podsumowała 2014 r. oraz wskazała trendy na 2015 rok na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce. Ciekawe wnioski wyciągnięto m. in. w efekcie analizy gruntów mieszkaniowych i rolnych
– Na fali dobrych wyników gospodarki, a zarazem dobrych prognoz jej rozwoju w kolejnych latach, zainteresowanie inwestowaniem w Polsce rośnie – mówi Daniel Puchalski, dyrektor Działu Obsługi Gruntów Inwestycyjnych z JLL. – Odzwierciedleniem tego jest badanie możliwości inwestycyjnych na rynku gruntów nie tylko przez podmioty z kapitałem europejskim, ale również przez inwestorów z całego świata. Aktualnie rynek gruntów, głównie warszawski, analizują przedstawiciele inwestorów z Arabii Saudyjskiej, Zjednoczonych Emiratów Arabskich, Indii, RPA czy Chin.
Egzotyczni deweloperzy interesują się konkretnymi lokalizacjami, przede wszystkim w centralnych dzielnicach Warszawy.
– Odwiedzając Polskę są już świetnie przygotowani, zadają rzeczowe pytania – mówi Daniel Puchalski. – Ich macierzyste rynki są z reguły podzielone, więc w poszukiwaniu nowych możliwości zapuszczają się coraz dalej. A Polska ma dobre wskaźniki gospodarcze, poza tym jest dobrze promowana – spoty reklamowe zachęcające do inwestowania w naszym kraju można zobaczyć m. in. w telewizjach Al Jazeera czy BBC. Interesuje ich już nie tylko sektor nieruchomości komercyjnych, ale coraz częściej rynek mieszkaniowy oraz grunty rolne.
W 2014 r. rynek zarejestrował rekordową sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w całym kraju, napędzaną przez niski poziom stóp procentowych, program Mieszkanie dla Młodych, tzw. ustawę deweloperską oraz relatywnie dobrą dostępność kredytów, w tym ostatnią szansę na uzyskanie kredytu na 95% wartości transakcji zakupu nieruchomości. Deweloperzy chętnie sięgali po nowe projekty inwestycyjne oraz grunty dostępne w posiadanych bankach ziemi. W cenie były więc grunty z planem miejscowym lub warunkami zabudowy, a najlepiej z pozwoleniem na budowę i gotowym projektem budowlanym, pod warunkiem jednak, że średnia powierzchnia mieszkań nie odbiegała znacząco od obecnych standardów rynkowych.
Efektem dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym był nie tylko wzrost liczby zawieranych transakcji sprzedaży działek inwestycyjnych, ale także większa otwartość właścicieli oraz inwestorów na zawiązywanie współpracy w celu realizacji wspólnych przedsięwzięć (model joint venture). Wzrosło również zainteresowanie segmentem gruntów mieszkaniowych ze strony deweloperów znanych na rynku z projektów biurowych.
Średnie ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w 2014 r.
| Obszar | Cena (PLN / mkw. PUM*) | |
| Warszawa Śródmieście | 1 800 – 4 000 PLN | |
| Warszawa – pozostałe dzielnice | 400 – 2 500 PLN | |
| Miasta powyżej 400 tys. mieszkańców | 550 – 1 300 PLN | |
| *PUM – Powierzchnia Użytkowa Mieszkań | ||
Źródło: JLL
Natomiast na rynku nieruchomości rolnych zaobserwowano w roku 2014 duże zainteresowanie zakupami. Potwierdzają to chociażby rekordowe wyniki Agencji Nieruchomości Rolnych, która w 2013 r. sprzedała najwięcej terenów od 2003 r, a oczekiwany wynik za rok 2014 powinien być równie dobry.
– Zbliża się 1 maja 2016 r., gdy rynek gruntów zostanie otwarty dla cudzoziemców będących obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. Oznacza to, że będą oni mogli nabywać nieruchomości rolne na takich zasadach, jak obywatele Rzeczypospolitej Polskiej – wyjaśnia Daniel Puchalski. – Daje to wszelkie powody do tego, by sądzić, że zainteresowanie zakupem gruntów rolnych nie zmaleje. Co więcej, będzie ono generowane również przez inwestorów zagranicznych, gdyż pomimo tendencji wzrostowej, ceny ziemi rolnej w Polsce są co najmniej 2-3 krotnie niższe niż średnie ceny ziemi w pozostałych krajach Unii Europejskiej, gdzie nierzadko brakuje też jej wolnych zasobów.
Inwestorzy zainteresowani rynkiem rolnym już teraz starają się „zarezerwować” sobie atrakcyjne tereny, biorąc je w dzierżawę, by tym samym uniknąć konieczności uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych na ich zakup, jak również zagwarantować cenę przejęcia po 2016 r. Rosnący popyt na grunty rolne nie pozostaje bez wpływu na wzrost oczekiwań cenowych ze strony właścicieli gruntów rolnych przeznaczonych na sprzedaż. Nierzadko znacznie przewyższają one średnie ceny transakcyjne podawane przez GUS.
Prognoza na 2015 rok – wysoki popyt i wzrost cen w segmencie gruntów mieszkaniowych i rolnych
– W 2015 r. nadal będziemy świadkami wysokiego popytu na grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, w tym również na mniej atrakcyjne tereny na obrzeżach miast, pozwalające na wzniesienie budynków niższej klasy, w których lokale będą mogły zostać zakupione z wykorzystaniem dofinansowania w ramach programu Mieszkanie dla Młodych – zapowiada Daniel Puchalski z JLL. – Oczekujemy również dalszego wzrostu popytu na grunty rolne, a w związku z planowanym otwarciem rynku, coraz większym zainteresowaniem będą się cieszyć tereny powyżej 100 ha.
Pomimo wzrostu poziomu pustostanów, spodziewać się można transakcji na rynku biurowym, których przedmiotem będą tereny dające możliwość zrealizowania mniejszych projektów, pomiędzy 15 000 a 20 000 mkw. powierzchni użytkowej biur. Zdaniem eksperta, ceny gruntów pozostaną stabilne w segmencie biurowym, handlowym i hotelowym. W segmencie mieszkaniowym, zarówno w Warszawie, jak i innych aglomeracjach Polski, prognozowane jest utrzymanie się trendu zwyżkowego, który obserwowaliśmy w 2014 r. Tendencja wzrostowa będzie dotyczyła również cen gruntów rolnych.