Kilka razy wzywaliśmy na piśmie właściciela mieszkania, by udostępnił lokal do wykonania corocznego przeglądu instalacji gazowej i wentylacyjnej, ale ignoruje pisma od zarządcy i nikogo nie chce do mieszkania wpuścić. Kogo można prosić o pomoc, zanim dojdzie do tragedii? Policję, inspekcję nadzoru budowlanego, sąd?
Odpowiada Piotr Szczepański, kancelaria Amicus Legis.
W tej sytuacji powinien zareagować dostawca i odciąć dopływ gazu, nawet jeśli właściciel nie zalega z opłatami. Poza tym zostaje droga sądowa.
Pierwszą reakcją powinien być telefon zarządcy do dostawcy gazu, który powinien natychmiast odciąć dopływ gazu do tego lokalu powołując się na możliwe niebezpieczeństwo dla innych użytkowników budynku. Zdarza się jednak, że operator odmawia wykonania tej czynności (zwłaszcza jeśli właściciel mieszkania regularnie płaci rachunki za gaz) zasłaniając się tym, że wewnętrzna instalacja w lokalu należy do jego właściciela, więc gazownia nie może w nią ingerować.
Zgodnie z ustawą o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowią min. części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, czyli w jej skład mogą wchodzić elementy także ściśle związane z wyodrębnionymi lokalami. Dokładne wskazanie elementów nieruchomości wspólnej może sprawiać problemy, ale za wspólne można z pewnością uznać także części budynku i urządzenia, które znajdują się w obrębie mieszkań prywatnych, ale są niezbędne wszystkim właścicielom, w tym instalacje. Instalacje gazowe i przewody kominowe podlegają obowiązkowej corocznej kontroli na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 3 lit. c prawa budowlanego. Obowiązek ten spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku, zaś we wspólnocie – na zarządzie (zarządcy). Warto tu wspomnieć zapis prawa budowlanego, który głosi, że „kto nie spełnia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. W interesie wszystkich właścicieli lokali powinno być umożliwienie okresowych kontroli, by zapewnić bezpieczeństwo użytkowania budynku, ale też ze względu na odpowiedzialność karną grożącą za niedopełnienie tego obowiązku. Zarząd powinien zatem poczynić odpowiednie kroki, aby doprowadzić do kontroli instalacji gazowej w mieszkaniu opornego właściciela. Ustawa o własności lokali w przepisie art. 13 ust. 2 nakłada na właściciela lokalu obowiązek udostępnienia lokalu w celu usunięcia awarii w urządzeniach wspólnych, a także w celu wyposażenia budynku lub jego części względnie innych lokali w dodatkowe instalacje. Niestety, przepis ten nie nakłada na właściciela lokalu żadnej sankcji w przypadku odmowy. Wspólnocie przysługuje natomiast roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania kontroli. Jeśli właściciel nie zastosuje się do wyroku sądu, możliwe jest wszczęcie egzekucji (w trybie egzekucji świadczeń niepieniężnych), a jeśli i to nie pomoże, właściciel będzie obciążany grzywnami aż do momentu udostępnienia lokalu na podstawie art. 1050 kodeksu cywilnego. Możliwe jest także dochodzenie od właściciela odszkodowania, jeśli z powodu braku udostępnienia lokalu wspólnota poniesie szkodę.
ZASTRZEŻENIE: Publikowane przez nas opinie mają charakter poglądowy, ponieważ zostały sporządzone wyłącznie na podstawie pobieżnych opisów nadesłanych przez Czytelników, bez analizy dokumentów źródłowych. Osoba zainteresowana poradą prawną powinna zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. Wydawca oraz autorzy opinii nie ponoszą odpowiedzialności za ich treść zarówno wobec Czytelników, jak i osób trzecich.